Thứ Ba, 24 tháng 5, 2022

20220525. ĐẤT ĐAI VÀ SỰ PHÁT TRIỂN KINH TẾ VIỆT NAM

 ĐIỂM BÁO MẠNG


ĐẤT VÀ NGƯỜI NGHÈO, NGƯỜI GIÀU

TƯ GIANG, LAN ANH ghi/ TVN 24-5-2022

“Các đại gia Việt Nam toàn liên quan đến bất động sản”. Câu nói nói này của chuyên gia kinh tế Pincus phản ánh đúng thực trạng diễn ra mấy chục năm qua và chúng ta cần làm rõ thực chất của quá trình đó.

TS Trần Đình Thiên phân tích, mổ xẻ thực trạng chuyện đất đai ở Việt Nam hiện nay.

Đặc trưng lý tưởng

Thưa ông, có lẽ xã hội chúng ta vẫn không ưa người giàu, ý tôi là người giàu chân chính chứ không phải người giàu xổi qua đêm. Ông nghĩ sao về điều này khi chúng ta đã theo kinh tế thị trường nhiều năm rồi?

Lâu nay chúng ta vẫn duy trì tinh thần “vì người nghèo”. “Vì người nghèo” được coi là đạo đức, là đặc trưng lý tưởng. Không sai, song nếu chỉ như vậy thì cách nghĩ đó là phiến diện, thậm chí thiển cận, nó thường gắn với tâm lý “ghét người giàu”, cứ thấy người giàu là ghen ghét, đố kỵ, đơn giản, tự nhiên coi họ là nguyên nhân làm người nghèo nghèo đi mà không thấy nguyên nhân của sự nghèo đói một phần nằm ở chính người nghèo.

Lối suy nghĩ này trong suốt một thời gian dài đã trở thành thiên kiến, định kiến xã hội, mang đậm tính đối kháng, vẫn đeo bám cho đến hôm nay.


TS Trần Đình Thiên: Trong nền kinh tế chuyển đổi sang thị trường, chuyển đổi hình thái tài sản đất đai là cơ hội lớn nhất, ai tận dụng được thì sẽ giàu nhanh chóng

Về cốt cách, chúng ta vẫn còn trong xã hội tiểu nông. Khi đặt đối lập, đối kháng giàu - nghèo theo lối truyền thống, chúng ta thường bỏ qua chính khía cạnh tích cực của vấn đề: doanh nghiệp, doanh nhân là lực lượng quan trọng tạo cơ hội việc làm, mang lại thu nhập cho người nghèo, là động lực thúc đẩy phát triển.

Nếu nhìn được như vậy, trong cả hai mặt của một thực thể phát triển, tâm lý xã hội sẽ nhẹ nhàng hơn, thái độ đối xử, và cả chính sách đối với họ cũng sẽ tích cực hơn. Tôi tin rằng khi đó, nền kinh tế sẽ có một động lực phát triển mạnh mẽ và đúng hướng hơn.

Đến nay, khi đất nước đã chuyển sang kinh tế thị trường mấy chục năm, thế giới hiện đại đã thay đổi rất nhiều, đã chuyển sang thời đại toàn cầu hóa, công nghiệp 4.0, cần thay đổi cách nghĩ về giàu - nghèo, về doanh nhân nặng tính “đối kháng”, “đối đầu” nếu không muốn đất nước chảy máu tài sản, chất xám, tiêu mòn động lực. Là nền kinh tế đi sau, khát vọng tiến vượt và đuổi kịp rất lớn, càng không thể chấp nhận điều đó.

Trong một hội thảo gần đây của Ban Kinh tế Trung ương, ông Jonathan Pincus, cựu chuyên gia kinh tế của UNDP tại Việt Nam nhắc lại một ý từng được các chuyên gia trong nước đề cập đã lâu, đó là các đại gia Việt Nam toàn liên quan đến bất động sản. Ông thấy sao về nhận xét đó?

Nhận xét của ông Pincus phản ánh đúng thực trạng diễn ra ở nước ta mấy chục năm qua. Nhưng cần làm rõ thực chất của quá trình đó: trong nền kinh tế chuyển đổi sang thị trường, chuyển đổi hình thái tài sản đất đai là cơ hội lớn nhất, và ai tận dụng được thì sẽ giàu có nhanh chóng.

Nền kinh tế chuyển đổi của Việt Nam đích thị nằm trong cơ hội lớn lao đó. Và không ai muốn đứng ngoài cuộc chơi - cả người tài năng, thông minh lẫn kẻ “nhanh mắt, nhanh tay”. Nhà nước cũng là một trong những lực lượng đó.


Chúng ta hay nói về tiềm năng phát triển lớn, nhất là về nhân lực tài năng, dân tộc thông minh nhưng rồi vẫn dựa chủ yếu vào đất đai 

Chúng ta thử nhìn xem - tài sản chủ yếu, nguồn lực quan trọng nhất của nền kinh tế Việt Nam “ròng” nông nghiệp - nông thôn lúc chuyển đổi là gì? Có gì hơn đất đai, bất động sản?!

Vấn đề còn lại là ai hưởng lợi từ đó? Bằng cách nào? Có cách gì để cho người dân nghèo gắn với đất được hưởng lợi ích xứng đáng với mồ hôi, nước mắt của họ? Nhà nước làm gì để cho việc phân phối cơ hội lợi ích này có được sự công bằng và mang lại lợi ích phát triển thực sự cho đất nước thay vì chỉ cho một số kẻ nằm trong liên minh đầu cơ, trục lợi?

Khát vọng phát triển

Ông tiếp xúc nhiều với các doanh nhân, tỷ phú. Ông thấy họ có khát vọng làm giàu, đóng góp cho sự phát triển, hay là không?

Trở lại vấn đề TS Pincus nêu ở trên, cần có cuộc mổ xẻ thật sự khoa học, khách quan và công tâm để nhận diện rõ động cơ, thực chất quá trình làm giàu, mà như ông Pincus nói, đa số người giàu ở Việt Nam đều nhờ vào bất động sản, hiện vẫn cơ bản là tỷ phú bất động sản.

Cần đánh giá đúng và phân biệt rõ năng lực tận dụng cơ hội chuyển đổi, năng lực “lách khe hở cơ chế”, năng lực làm “tha hóa” bộ máy để làm giàu. Có như vậy mới phán xét chính xác năng lực và đạo đức của con người, và không chỉ trên quan điểm “công bằng - cào bằng” mà cả trên quan điểm phát triển nữa. Ranh giới rất mong manh, dễ bị quy chụp hoặc hiểu lệch, hiểu lầm lắm. Chúng ta đều biết sự thiển cận dễ bóp chết tài năng một cách “hồn nhiên”.

Sau đó và cùng với đó mới tính đến chuyện người giàu dùng tiền để làm gì.

Cho đến nay, tôi nhận thấy đa số những người giàu của Việt Nam - dù chỉ mới giàu - đều bỏ nhiều tiền giúp dân nghèo, địa phương nghèo, hỗ trợ giải quyết khó khăn và sẵn sàng đầu tư phát triển, thúc đẩy kinh tế phát triển. Đương nhiên, họ cũng hưởng lợi từ những việc làm đó. Họ là doanh nhân mà.

Nhưng nếu cứ so đo trên tinh thần ghen tỵ, suy việc làm của họ về những động cơ thấp hèn thì tôi nghĩ dân tộc, đất nước khó lớn lắm; người nghèo sẽ mất đi nhiều cơ hội việc làm và thu nhập. Ở nhiều nước, người ta thi hành chính sách “pro rich” (vị người giàu) chính là theo logic rất khôn ngoan: khuyến khích người giàu giúp người nghèo có cơ hội việc làm, tăng thu nhập.

Ở nước ta, cũng có nhiều tấm gương như vậy, cần phải cổ động và khuyến khích. Trong đợt bùng phát đại dịch Covid năm ngoái, có nhiều doanh nghiệp đã công khai hay âm thầm ủng hộ tiền bạc mua vắc xin, thuốc, sinh phẩm, cứu giúp biết bao người.

Vingroup đã góp phần vào phát triển các đô thị hiện đại, hay hiện thực hóa giấc mơ làm ô tô của người Việt ra sao, chắc nhiều người biết. Sungroup, Novagroup… làm những điều tương tự - cho các đô thị hiện đại, cho đất nước đẹp hơn. Hay những gì doanh nhân Trần Bá Dương (Thaco) đang làm ở quận 2 rõ ràng góp phần giúp TP.HCM trở thành một đô thị đẳng cấp, một trung tâm cạnh tranh khu vực và quốc tế.

Chân dung các doanh nhân rất đa dạng nhưng điểm chung rất rõ ở họ là có khát khao giúp phát triển đất nước.

Quá trình chuyển đổi

Những năm qua, chúng ta tiếp tục cơ cấu lại nền kinh tế, mà về bản chất là chuyển đổi đất đai, tài sản công sang tư với mục đích nguồn lực đó được sử dụng hiệu quả hơn. Tuy nhiên, quá trình đó rất khó khăn, ví dụ cổ phần hóa. Ông nhìn nhận thế nào về điểm này?

Quá trình “lột xác” của ta khó lắm. Chúng ta nói nhiều về tái cơ cấu nhưng sau hơn 10 năm, cấu trúc cơ bản của nền kinh tế vẫn chưa thay đổi được. Chúng ta hay nói về các tiềm năng phát triển lớn, nhất là về nhân lực tài năng, dân tộc thông minh, về Cách mạng 4.0, nhưng rồi vẫn dựa chủ yếu vào đất đai hay tài nguyên thô để tăng trưởng và làm giàu, để giúp ngân sách có nguồn thu tốt.

Thử nhìn FPT, họ làm trong lĩnh vực công nghệ rất tiềm năng, họ phát triển nhanh nhưng đến nay vẫn chưa trở thành doanh nghiệp tỷ đô như những doanh nghiệp kinh doanh dựa chính vào đất đai. FPT chỉ dựa vào con người, vào chất xám chứ không dựa vào đất đai. Còn những doanh nghiệp bất động sản, dù sinh sau đẻ muộn, họ phát triển vù vù.

Khi doanh nghiệp dựa vào đất đai, tích tụ được vốn, lẽ ra Nhà nước cần có cơ chế, chính sách để khuyến khích họ chuyển đổi, đa dạng hóa sản phẩm và dịch vụ để nền kinh tế phát triển đa dạng và lành mạnh. Nhưng đến nay, cả Nhà nước và doanh nghiệp đều dựa vào đất, rất khó chuyển đổi.

Chừng nào mô hình tăng trưởng của nền kinh tế vẫn là mô hình nặng tính đầu cơ, dựa vào cơ chế “xin - cho” nguồn lực (mà đất đai chính là nguồn lực quan trọng nhất) thì chừng đó, khó có thể có những đột phá mạnh định hướng thị trường hiện đại và công nghệ cao đúng nghĩa.

Gần đây có chủ trương thị trường hóa các thị trường nhân tố sản xuất bao gồm đất đai, nhưng rồi giá đền bù đất luôn được quy định thấp hơn giá thị trường. Bản chất của mâu thuẫn này là gì, thưa ông?

Lâu nay chúng ta chưa hiểu thật đúng về giá đất với tư cách là một phạm trù thị trường - là giá cả của nguồn lực kinh tế - nên chưa xử lý triệt để vấn đề đất đai được.

Thuế đất, hay đúng hơn là giá đất, là địa tô, thể hiện qua 2 phần.

Thứ nhất, địa tô tuyệt đối được hiểu theo nghĩa người chủ đất phải nộp thuế để Nhà nước bảo vệ đất đai (lãnh thổ) qua đảm bảo an ninh, quốc phòng.

Thứ hai là địa tô chênh lệch, gồm hai loại - chênh lệch 1 và chênh lệch 2. Địa tô chênh lệch là thứ người thuê đất - sử dụng đất trả cho chủ đất. Loại này chính là cốt lõi hình thành giá đất.

Hãy hình dung giá đất như giá vốn, giá tiền, tức là giá thuê một loại nguồn lực để kinh doanh. Giá vốn, giá tiền đắt lên hay rẻ đi làm lãi suất tăng hay giảm. Đó là thị trường. Lẽ ra, giá đất cũng phải như giá vốn như vậy. Cái này bộ “Tư bản của Mác” viết kỹ lắm. Nhưng vấn đề cũng khá phức tạp, khó hiểu. Do đó, lý luận về giá cả đất đai cho đến giờ vẫn khá mông lung.

Ở ta, Nhà nước là đại diện toàn quyền sở hữu đất đai, có quyền quy định giá đất - thường là rất thấp so với thị trường - vì định giá đất theo “giá trị hiện tại” trong khi giá đất thực - địa tô chênh lệch luôn là “giá đất tương lai”.

Chênh lệch giá đất hiện tại và tương lai luôn rất lớn, do đó, nhiều người “khôn ngoan”, cả doanh nhân lẫn quan chức trong cơ chế - có cơ hội “kiếm ăn to”. Đó là lỗ hổng cơ chế, bắt nguồn từ cách hiểu không đúng về giá đất trong nền kinh tế thị trường. Từ đó sinh ra đầu cơ đất đai. Đã là đầu cơ thì giá đất bị đẩy lên, không còn khái niệm “giá thị trường”. Giá đất đầu cơ thì “trồi sụt” bất thường, theo logic đầu cơ, không phải giá thị trường.

Hơn nữa, theo quy định hiện hành, chúng ta không được bán đất mà chỉ chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất. Định đúng giá của “quyền sử dụng đất” trong quan hệ với quyền sở hữu đất lại là một câu chuyện khác nữa.

Thị trường còn xa vời 

Có thực tế là ở nhiều nơi, nông dân không cày ruộng, để đất đai hoang hóa vì nông sản làm ra có giá quá thấp. Đây cũng là biểu hiện của thị trường, nhưng cái giá là đắt chứ, thưa ông?

Ở nhiều nơi, nông dân không làm ruộng, không sản xuất mà câu giờ chờ giá lên. Đây cũng là một kiểu “đầu cơ” và là một thực tế. Trong khi công nghiệp không có đủ mặt bằng, quá trình đô thị hóa lại chậm chạp thì các cấu trúc văn hóa, xã hội ở nông thôn lại bị tinh thần “đầu cơ” cuốn đi, phá vỡ rất nhanh. Ví dụ rõ nhất là đi đâu ở các đô thị hiện nay cũng thấy màu áo xanh của các tài xế “công nghệ” xuất thân từ ruộng lúa.


Luật Đất đai cần theo hướng đất đai phải được coi là nguồn lực thị trường, do đó, phải vận hành theo cơ chế thị trường

Để chấm dứt đầu cơ, thổi giá đất, để tránh tình trạng đất đai để hoang hóa, khu biệt thự mọc rêu, các nhà quản lý đã một vài lần đề cập đến thuế tài sản, nhưng rồi lại phải rụt lại ngay. Vì sao đánh thuế lũy tiến với đất đai lại khó khăn đến thế?

Khi chúng ta đánh thuế lũy tiến đất đai, hay nhà thứ hai trở đi thì phải thực hiện công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình. Với không ít người, làm sao họ giải trình được việc có nhiều nhà đất với tiền lương công chức? Rõ ràng, điều đó có tác động về hình ảnh, đạo đức, liên quan đến sự nghiệp và lợi ích của họ nên quá trình (đánh thuế tài sản) cứ bị đẩy lùi mãi.

Đánh thuế tài sản cũng như cải cách tiền lương. Những người đòi hỏi cải cách lương nhất - người làm công ăn lương, công nhân… - nói chung không có quyền gì trong việc quyết định cải cách lương.

Trong khi đó, những người có quyền quyết định cải cách lương thì cuộc sống thường ít phụ thuộc vào lương. Từ góc độ lợi ích, họ không có nhu cầu bức bách phải cải cách lương.

Việc minh bạch tài sản đất đai cũng như lương vậy thôi. Nó như là phần thưởng của cơ chế xin - cho, không ai muốn bạch hóa.

Cơ chế thị trường quyết định

Luật Đất đai sửa đổi lại lùi ở kỳ họp Quốc hội tới đây. Theo ông, cần quan tâm điểm gì?

Luật Đất đai cần theo hướng đất đai phải được coi là nguồn lực thị trường, do đó, phải vận hành theo cơ chế thị trường. Từ 1983 đến nay, luật đã được sửa đổi 5-6 lần. Nhưng có lẽ do chưa “đụng” đến điểm then chốt này nên cứ sửa đi sửa lại mãi mà vẫn “chưa đạt”.

Cần nhận thức rằng, đất đai là nguồn lực, là tài sản nên phải xác định rõ quyền tài sản, quyền định giá tài sản. Nguồn lực đất đai khi được thị trường hóa sẽ tăng động lực rất lớn cho nền kinh tế.

Hiện nay, khi công cuộc “đốt lò” đang cao trào thì có bao nhiêu vụ quan chức dính vào vòng lao lý, tù tội do liên quan đến đất đai. Đất đai là nguồn lực thị trường nhưng lại chưa thực sự vận động theo nguyên tắc thị trường. Đất đai là nguồn lực đặc biệt, là cơ sở cho toàn bộ xã hội, lại là nguồn lực cơ bản, không thể sinh thêm, ngày càng khan hiếm.

Cách định giá đất phải theo logic thị trường mang tính đặc thù, lấy nguyên lý “địa tô” làm nền tảng. Nếu không như vậy, sẽ phát sinh xin cho, thông đồng, bóp méo và đáng lo ngại nhất là hình thành mô hình đầu cơ.

Tuy nhiên, còn phải làm nhiều việc khác cùng lúc, ví dụ như đánh thuế tài sản để tránh rủi ro; công khai, minh bạch quy hoạch, đấu giá đất. Còn nếu không thì những vấn đề tồn tại sẽ tiếp tục, nguồn lực lớn nhất của quốc gia sẽ tiếp tục bị lãng phí hay bòn rút.

Tư Giang - Lan Anh

NHỮNG RÀO CẢN ĐẤT ĐAI

LAN ANH ghi/ TVN 25-5-2022

Tuần Việt Nam giới thiệu ý kiến của luật sư Trương Thanh Đức:

“Mua quyền sử dụng đất” 2 lần

Nhiều quy định của luật Đất đai gây khó khăn cho kinh doanh bất động sản. Chẳng hạn như, doanh nghiệp đã “mua” quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân, kể cả đất ở, nhưng vẫn phải trả tiền cho Nhà nước để chuyển sang chế độ đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê trước hằng năm. Như vậy không khác nào phải “mua đất” 2 lần.

Hoặc doanh nghiệp mua tài sản (qua hoặc không qua đấu giá, của hay không của doanh nghiệp cổ phần hóa), kèm theo quyền sử dụng đất mua được, thực chất đã là mua đất trong nhiều trường hợp, nhưng khi làm dự án bất động sản thì lại phải đấu giá để mua lại đất một lần nữa, không khác nào mua 2 lần. Chưa kể rất dễ dẫn đến bế tắc trong việc giải quyết quyền sở hữu hợp pháp phần bất động sản trên đất.

Ngoài ra, đất đai đứng tên một số chủ thể sử dụng đất như hộ gia đình, nhưng không xác định được cụ thể là những cá nhân nào, cũng gây nhiều khó khăn cho hoạt động kinh doanh bất động sản.

Do đó, cần sửa đổi các quy định trên của luật Đất đai để giải quyết nhiều vấn đề mâu thuẫn, vướng mắc, bất cập.


Nhiều quy định của luật Đất đai gây khó khăn cho kinh doanh bất động sản. Ảnh minh họa

Gian nan “giải phóng mặt bằng”

Tinh thần các nguyên tắc của luật Đất đai năm 2013 khi Nhà nước thu hồi đất là bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi. 

Nguyên tắc này cũng được tiếp tục khẳng định tại điều 1 về “Đánh giá kết quả thực hiện”, Nghị quyết số 82 ngày 14/6/2019 của Quốc hội về việc “Tiếp tục hoàn thiện, nâng cao hiệu lực, hiệu quả thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị”: “Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định chặt chẽ hơn, bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người có đất thu hồi, ngày càng tạo được sự đồng thuận trong nhân dân”. Tuy nhiên, nguyên tắc này gần như không được thực hiện trên thực tế. 

Luật Đất đai năm 2013 (*) quy định: Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi được bồi thường theo giá cụ thể trên cơ sở khung giá đất theo giá thị trường.

Tuy nhiên, khung giá đất do Chính phủ và HĐND cấp tỉnh quy định nói chung cũng như giá đất cụ thể do UBND quyết định nói riêng thường thấp xa so với giá thị trường, nên rất khó khăn trong việc thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng nói chung và mặt bằng để triển khai dự án của doanh nghiệp bất động sản nói riêng. Đây là vấn đề cần được nhanh chóng xem xét lại ngay, vì các cơ quan quản lý vi phạm nghiêm trọng chính nguyên tắc do mình đặt ra suốt 18 năm qua, từ luật Đất đai năm 2003 cho đến luật năm 2013.

Do đó, cần sửa đổi theo hướng hiện thực hoá nguyên tắc “bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi”.

Kinh doanh bất động sản nhà ở bị siết chặt

Nhà ở là một lĩnh vực rất quan trọng đối với doanh nghiệp bất động sản và cũng phụ thuộc rất nhiều vào quy định của pháp luật đất đai về việc nộp tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, bàn giao mốc giới của dự án. Trong khi đó, các vấn đề này trong luật Đất đai còn có nhiều bất cập, thường xuyên dẫn đến việc vướng mắc, chậm trễ. 

Theo quy định (**) thì việc các công ty bất động sản huy động vốn cho phát triển nhà ở chỉ được thực hiện thông qua 3 hình thức, trong đó có trường hợp “góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân”. 

Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng. Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. 

Việc luật quy định “việc góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết” của các cá nhân, nhất là với tư cách người tiêu dùng như trên là hợp lý. Tuy nhiên, đó là điều rất bất hợp lý khi áp dụng cho mọi tổ chức, kể cả đó là doanh nghiệp bất động sản chuyên nghiệp, thậm chí trái với quy định của luật Đất đai, luật Doanh nghiệp, luật Đầu tư. Trên thực tế, việc vay vốn ngân hàng của doanh nghiệp bất động sản để hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh cũng bị vướng mắc. 

Do đó, cần sửa luật Đất đai, luật Kinh doanh bất động sản và luật Nhà ở theo hướng cho phép, thậm chí là khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản “hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết” với nhau để thực hiện các dự án. 

Luật Đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế nói chung và các doanh nghiệp nói riêng, vì vậy cần được xem xét sửa đổi, khắc phục những vướng mắc, bất cập, góp phần tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển. 

Lan Anh ghi

(*) Điều 55 về “Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh”, luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Điều 68 về “Nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở”; Điều 69 về “Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại”, luật Nhà ở năm 2014 và điều 19 về “Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại”, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ “Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Nhà ở”, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 30/2019/NĐ-CP và Nghị định số 30/2021/NĐ-CP; Điều 9 về “Huy động vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại”, Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ trưởng Xây dựng “Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Nhà ở”, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 02/2019/TT-BXD và Thông tư số 07/2021/TT-BXD.

(**) Khoản 1, điều 74 về “Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất”; Điều 113 về “Khung giá đất”; Điều 114 về “Bảng giá đất và giá đất cụ thể”.

ĐẦU CƠ HAY ĐẦU TƯ ĐẤT ĐAI ?

TƯ GIANG/ VNN 27-5-2022

Kết luận về việc quản lý và sử dụng đất đai tại hội nghị Trung ương 5, Tổng bí thư chỉ đạo: “Kiên quyết khắc phục tình trạng đầu cơ đất, sử dụng đất không đúng mục đích, lãng phí, tham nhũng, tiêu cực, gây khiếu kiện, bức xúc trong nhân dân”.

Trước hết, cần khẳng định chủ trương trên là cực kỳ đúng đắn, xác đáng và kịp thời.

Đất đai là nguồn lực lớn nhất của nền kinh tế nhưng tình trạng để hoang hóa, cỏ dại mọc lút đầu hàng chục năm trời diễn ra khá phổ biến ở không ít thành phố trong khi chỉ ngay bên cạnh, doanh nghiệp và người dân không có đất để sản xuất, kinh doanh, thậm chí sinh sống.

Trong một bài viết gần đây, VietNamNet từng nhắc lại chuyện chỉ trong hơn nửa đầu năm 2008, trước khi Hà Nội chính thức mở rộng, 11.800ha đất đã được giao cho hàng trăm dự án, tương đương diện tích của 5 năm trước đó cộng lại. Từ đó đến nay, hàng trăm dự án cũng đã được cấp thêm nhưng không được triển khai, lãng phí nguồn lực của Thủ đô.


Nhiều căn biệt thự bỏ hoang ở khu đô thị Hà Phong (Mê Linh, Hà Nội)

Cuối tháng 4 vừa rồi, HĐND TP đã ban hành Nghị quyết về các biện pháp đẩy nhanh tiến độ đầu tư, tập trung xử lý các dự án vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất chậm triển khai. Các cơ quan hữu quan của Hà Nội đã xác định có hơn 400 dự án chậm tiến độ cần thanh tra, kiểm tra để đề ra biện pháp xử lý, thậm chí thu hồi.

Chủ tịch nước Nguyễn Xuân Phúc trong vai trò đại biểu Quốc hội cũng tỏ ra sốt ruột với tình trạng này ở TP.HCM. Trong đợt giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật về công tác quy hoạch của đoàn đại biểu Quốc hội TP.HCM cuối tháng 12/2021, ông nói: "Kiên quyết thu hồi quy hoạch treo, những dự án treo quá thời hạn quy định mà không triển khai. Có dự án 18, 20 năm chưa triển khai, người dân than phiền. Dự án đánh trống ghi tên nhưng để người dân chờ đợi mãi". 

Biết bao nhiêu lô đất quy ra hàng trăm, hàng ngàn tỷ đô đã có chủ trên khắp đất nước được quây tôn, đắp chiếu; hàng ngàn căn biệt thự để rêu phong, hoang hóa.

Nguồn lực lớn nhất của đất nước không thể được vốn hóa, bị phung phí, thất thoát, cả Nhà nước và người dân đều thiệt. Ví dụ, thu thuế đất chỉ chiếm khoảng 0,07% GDP, thấp hơn gần 10 lần so với mức trung bình ở các nước đang phát triển và thấp hơn 30 lần so với các nước OECD, trích số liệu từ văn kiện Đại hội 13.

Thực tiễn lại quá đa dạng

Tuy nhiên, để thể chế hóa chủ trương trên, còn không ít việc phải làm, chẳng hạn phải minh định thế nào là đầu cơ, thế nào là đầu tư.

Ví dụ, một doanh nghiệp mua một mảnh đất để phục vụ kế hoạch mở rộng sản xuất, kinh doanh trong 5 năm, 10 năm tới thì được coi là đầu tư dài hạn, hay bị quy là đầu cơ? Rồi chẳng hạn, doanh nghiệp đó 5 năm sau thấy cần bán mảnh đất đó đi để lấy tiền đầu tư cho dự án khác thì sao?

Theo quy định luật pháp hiện nay, doanh nghiệp chỉ cần xây dựng hàng rào, thậm chí quây tôn, là được coi là có hoạt động đầu tư nên nhà nước khó có thể thu hồi.


Luật Đất đai sửa đổi cần thiết kế theo hướng thị trường hóa các thị trường nhân tố sản xuất, trong đó có đất đai. Ảnh: Lê Anh Dũng

Trong khi đó, người dân mua đất như là kênh để giữ tài sản có được coi là hợp pháp hay không? Đây là điều rất chính đáng trong bối cảnh lạm phát từng tăng cao. Người ta tính toán rằng, từ năm 2000 đến 2020, tỷ giá VND/USD chỉ tăng 1,6 lần, giá vàng tính bằng VND tăng khoảng 11 lần, còn giá đất tăng 20 lần.

Tại hội nghị Trung ương 5, Trung ương đã thống nhất cao về việc ban hành nghị quyết mới về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách; nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất; tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao".

Tổng bí thư Nguyễn Phú Trọng yêu cầu, giải quyết tốt những bất cập, vướng mắc trong việc quản lý và sử dụng đất do lịch sử để lại và từ yêu cầu mới đặt ra của thực tiễn. Thể chế, chính sách về đất đai phải được hoàn thiện đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, trong đó có chính sách phù hợp đối với đối tượng, loại hình sử dụng đất để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất nguồn lực tài nguyên đất đai.

Từ yêu cầu trên và thực tiễn, luật Đất đai sửa đổi tới đây cần làm rõ nội hàm của khái niệm “đầu cơ”, “đầu tư” để vừa  hạn chế được tình trạng đất đai bị để hoang, lãng phí, lại vừa không đưa ra các quy định siết chặt thị trường này.

Dự án luật Đất đai sửa đổi đã được lùi thời hạn trình Quốc hội cho ý kiến từ kỳ họp thứ 3 sang kỳ họp thứ 4 mà lý do, theo các nhà phân tích, để luật pháp tiếp thu, hoàn thiện các chủ trương, đường lối của Đảng.

Luật pháp, chính sách quản lý đất đai vẫn còn lạc hậu, dù đã được sửa đổi, bổ sung 5 lần nhưng vẫn không theo kịp với cải cách kinh tế và đòi hỏi cuộc sống. Mà riêng luật Đất đai chưa chắc đã giải quyết được những nút thắt này và khả năng đánh thuế tài sản, thuế lũy tiến đối với đất đai ngày càng bị lùi xa.

Nhưng dù gì thì gì, cần tăng cường tính công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình trong khi vẫn cần bảo vệ được quyền tài sản của công dân và doanh nghiệp. Bên cạnh đó, luật Đất đai sửa đổi cần thiết kế theo hướng thị trường hóa các thị trường nhân tố sản xuất, trong đó có đất đai, mà Văn kiện Đại hội 13 đã xác định như là một giải pháp quan trọng để phân bổ nguồn lực hiệu quả hơn.

Tư Giang

LÙI THỜI HẠN TRÌNH QUỐC HỘI DỰ ÁN LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)

TTXVN/GDVN24-5-2022

GDVN- Chính phủ đề nghị lùi thời hạn trình Quốc hội đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đến khi có chủ trương, định hướng, chỉ đạo của Trung ương...

TIN LIÊN QUAN

Theo chương trình làm việc, sáng 24/5, các đại biểu Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự kiến Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022.

Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Vĩnh Phúc dự phiên họp. (Ảnh: Doãn Tấn/TTXVN)

Lùi thời hạn trình dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sang kỳ họp thứ 4

Theo Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng, Chương trình xây dựng pháp luật năm 2021 và các tháng đầu năm 2022 được triển khai thực hiện nghiêm túc, hoàn thành vượt chỉ tiêu đề ra, góp phần tích cực hoàn thiện hệ thống pháp luật đồng bộ, thống nhất.

Nhờ công tác chuẩn bị kỹ lưỡng, thời gian tổ chức kỳ họp của Quốc hội, phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội được rút ngắn, bảo đảm tiết kiệm, hiệu quả.

Các luật, nghị quyết được Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua đều đạt tỷ lệ đồng thuận rất cao.

Chất lượng văn bản được nâng lên, kịp thời thể chế hóa Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng, các nghị quyết, kết luận của Trung ương, đáp ứng yêu cầu cấp bách của công tác phòng, chống dịch COVID-19, phục hồi và phát triển kinh tế-xã hội, tháo gỡ các điểm nghẽn, nút thắt về thể chế, tạo động lực cho phát triển bền vững, góp phần thực hiện thắng lợi các nhiệm vụ phát triển kinh tế-xã hội của đất nước.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, công tác lập và triển khai thực hiện Chương trình vẫn còn một số hạn chế, bất cập, như một số hồ sơ đề nghị xây dựng luật, nghị quyết chưa bảo đảm chất lượng, chưa đầy đủ theo quy định, chưa được Ủy ban Thường vụ Quốc hội chấp thuận đưa vào Chương trình để có thời gian hoàn thiện thêm; việc gửi hồ sơ dự án, dự thảo đến cơ quan thẩm tra, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Quốc hội không ít trường hợp chưa bảo đảm thời gian theo quy định; vẫn còn tình trạng dự án đã được đưa vào Chương trình nhưng không chuẩn bị kịp để trình Quốc hội theo đúng kế hoạch.

"Những hạn chế này có cả nguyên nhân khách quan và chủ quan, nhưng chủ yếu là do công tác tổ chức thực hiện chưa tốt, kỷ luật, kỷ cương trong công tác xây dựng pháp luật chưa nghiêm," Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng nhấn mạnh.

Theo ông Hoàng Thanh Tùng, trên cơ sở xem xét đề nghị của Chính phủ, báo cáo thẩm tra của Ủy ban Pháp luật, ý kiến tham gia thẩm tra của Hội đồng Dân tộc, các Ủy ban khác của Quốc hội và theo quy định tại Điều 51 của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã quyết định bổ sung vào Chương trình năm 2022 các dự thảo nghị quyết của Quốc hội gồm Nghị quyết về kéo dài thời hạn áp dụng toàn bộ quy định của Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng; Nghị quyết về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển tỉnh Khánh Hòa để Chính phủ kịp chuẩn bị hồ sơ trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua tại Kỳ họp thứ 3 theo quy trình tại một kỳ họp.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật cho biết về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Chính phủ đề nghị lùi thời hạn trình Quốc hội đối với dự án Luật này đến khi có chủ trương, định hướng, chỉ đạo của Trung ương về đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai.

Đại biểu Quốc hội tỉnh Ninh Bình Trần Thị Hồng Thanh phát biểu. (Ảnh: Doãn Tấn/TTXVN)

Ủy ban Thường vụ Quốc hội nhận thấy yêu cầu sửa đổi Luật Đất đai là rất cấp thiết để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình thi hành Luật; đáp ứng yêu cầu huy động và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai để thúc đẩy sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế-xã hội; đồng thời, tạo cơ sở để sửa đổi, bổ sung đồng bộ, khắc phục những hạn chế, bất cập trong các văn bản luật khác có liên quan. Tuy nhiên, đây là dự án luật lớn, có nhiều nội dung phức tạp, cần nghiên cứu, chuẩn bị kỹ lưỡng.

Mặt khác, Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII (tháng 5/2022) mới tiến hành tổng kết thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TW để ban hành nghị quyết mới nên cần có thêm thời gian để nghiên cứu, thể chế hóa đầy đủ chủ trương, chính sách của Đảng, hoàn thiện dự án Luật.

Do đó, đề nghị Quốc hội cho phép lùi thời hạn trình dự án Luật này từ kỳ họp thứ 3 sang kỳ họp thứ 4 và vẫn giữ quy trình xem xét, thông qua tại 3 kỳ họp Quốc hội (cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 4 và thứ 5, thông qua tại Kỳ họp thứ 6).

Thể chế hóa chủ trương bảo vệ cán bộ dám nghĩ, dám làm vì lợi ích chung

Thảo luận vấn đề cần thể chế hóa chủ trương bảo vệ cán bộ năng động, sáng tạo, dám nghĩ, dám làm, dám vì lợi ích chung, đại biểu Nguyễn Văn Cảnh (Bình Định) nêu ý kiến Đại hội Đảng lần thứ XIII đặt mục tiêu cụ thể đến năm 2030 Việt Nam là nước công nghiệp. Chiến lược phát triển kinh tế-xã hội giai đoạn 2021-2030, yêu cầu tăng trưởng GDP bình quân đạt 7%/năm.

Ảnh hưởng của đại dịch COVID-19 làm tốc độ phát triển chậm lại thì trong thời gian còn lại, chúng ta phải có đột phá về tốc độ tăng trưởng để đảm bảo mục tiêu đề ra.

Phải có đột phá về chính sách, công tác điều hành hoặc liên quan đến chính sách pháp luật đã có quy định nhưng trong một số trường hợp cần phải vượt qua, để đạt được kết quả cao hơn vì lợi ích chung.

Tuy nhiên, Hiến pháp quy định các tổ chức đảng và đảng viên hoạt động trong khuôn khổ hiến pháp và pháp luật. Như vậy, muốn có đột phá mà vẫn tuân thủ Hiến pháp thì chúng ta cần có luật bảo vệ người dám nghĩ, dám làm.

Luật này có thể xung đột với nhiều luật khác như Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, Luật Đất đai, Luật Bảo vệ môi trường...

Nếu Quốc hội đồng ý thì Luật Bảo vệ người dám, nghĩ dám làm sẽ có giá trị pháp lý cao hơn. Như vậy, chủ trương bảo vệ những người dám nghĩ, dám làm, bảo vệ lợi ích chung sẽ sớm đi vào cuộc sống - đại biểu Nguyễn Văn Cảnh nêu ý kiến.

Cho rằng thành phần ban soạn thảo phải mở rộng hơn, chú trọng đến các nhà khoa học, đặc biệt là đối tượng chịu sự điều chỉnh của pháp luật, đại biểu Lê Thanh Vân (Cà Mau) cho rằng quy định của pháp luật tác động đến các trường hợp này thì phải để họ lên tiếng. Không thể để cho những người nắm giữ công cụ được quyền sửa đổi các công cụ, còn đối tượng tác động của những công cụ đó lại không được lên tiếng.

Đặc biệt, phải lấy ý kiến nhân dân rộng rãi. Luật Trưng cầu dân ý có rồi nhưng không sử dụng đến. Đối với những đạo luật tác động đến đời sống nhân dân thì cần phải trưng cầu dân ý chứ không phải hình thức, nhỏ hẹp như vừa qua. Cần tăng cường giám sát việc phát hành các văn bản quy phạm pháp luật để kiểm tra lại các quy định mà Quốc hội thông qua và kiểm tra việc tổ chức thực hiện các đạo luật.

Về Chương trình xây dựng pháp luật 2023, đại biểu Lê Thanh Vân đề nghị không đưa vào chương trình những đạo luật mà Quốc hội khóa XIV đã không tán thành.

"Không thể có chuyện một Quốc hội bác bỏ và một Quốc hội tiếp sau đó lại 'khởi động lại', như thế sẽ không bảo đảm tính lãnh đạo thống nhất của Đảng và ý nghĩa xã hội chung về những vấn đề Quốc hội đã nêu," đại biểu nhấn mạnh.

Đại biểu Quốc hội tỉnh Cà Mau Lê Thanh Vân trả lời phỏng vấn báo chí. (Ảnh: TTXVN)

Theo đại biểu Trịnh Xuân An (Đồng Nai), các dự án luật thường có nội dung giao Chính phủ quy định chi tiết và nguyên tắc phải có văn bản dưới luật đi kèm để Quốc hội xem xét, song văn bản này lâu nay chưa được quan tâm. Đại biểu lưu ý, ý kiến của các bộ, ngành liên quan về dự án luật là rất quan trọng. Song, thực tế khi thẩm tra, có dự án luật lớn, cả trăm điều, nhưng có cơ quan tham gia chỉ mấy câu như "hoàn toàn nhất trí với dự thảo."

Phát biểu giải trình tại phiên thảo luận, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long nhấn mạnh Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ nhiệm kỳ này chú trọng công tác xây dựng thể chế, số lượng các cuộc họp về công tác này cũng rất nhiều, cách làm cũng có điểm khác, là sự cố gắng lớn của Chính phủ và nhận được sự đồng thuận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Đề cập đến các dự án Luật Giao thông đường bộ, Luật Trật tự, an toàn giao thông đường bộ, ông Lê Thành Long cho biết Ủy ban Thường vụ Quốc hội nhiệm kỳ trước giao Chính phủ tiếp tục hoàn thiện và các bước đang được tiến hành để xin ý kiến cấp thẩm quyền trước khi trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét đưa vào chương trình.

Theo TTXVN

Người đăng: vào lúc

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét

Đăng ký: Đăng Nhận xét (Atom)