Thứ Tư, 5 tháng 10, 2022

20221006. BÀN VỀ QUYỀN TÀI SẢN VÀ TUỔI THỌ CHUNG CƯ?

 ĐIỂM BÁO MẠNG


KHÔNG THỂ ĐỒNG NHẤT QUYỀN TÀI SẢN VÀ THỜI HẠN SỬ DỤNG

 NHÀ CHUNG CƯ

TƯ GIANG /TVN 4-10-2022

Dự thảo lần 2 của luật Nhà ở có một quy định gây tranh cãi: “Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình”. Trước đó, trong dự thảo lần 1, Bộ Xây dựng từng đề xuất quy định “sở hữu nhà có thời hạn 50 - 70 năm”.

Như vậy, đề xuất quy định sở hữu chung cư có thời hạn là không khác nhau về bản chất dù đã gặp nhiều góp ý, thậm chí phản ứng của dư luận.

Đầu tiên, phải nói rằng, đề xuất này là khác hẳn với luật Nhà ở ban hành năm 2014. Luật không quy định sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn cho dù có quy định 2 chế độ sở hữu nhà ở: chế độ sở hữu nhà ở (gồm căn hộ chung cư) không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài; hoặc chế độ sở hữu nhà ở (gồm căn hộ chung cư) có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn.

Quyền sở hữu là thiêng liêng

Câu hỏi đặt ra, lồng ghép khái niệm “sở hữu chung cư” vào khái niệm “thời hạn sử dụng công trình” có đúng về khái niệm luật pháp?


Cả nước có hơn 2.500 chung cư cũ xây dựng trước năm 1994, 25% trong số này thuộc diện hư hỏng, nguy hiểm, cần được xây dựng mới. Ảnh: TTXVN

Để trả lời, xin trích dẫn phân tích của LS Nguyễn Minh Đức. “Quyền sở hữu không bao giờ có thời hạn đối với bất kỳ loại tài sản nào, không riêng gì nhà chung cư.

Nhưng pháp luật đặt ra giới hạn về thời gian sử dụng của rất nhiều loại hàng hoá, tài sản vì yếu tố an toàn. Ví dụ, chúng ta có hạn sử dụng thực phẩm, thuốc men, hóa mỹ phẩm, ô tô, đầu máy xe lửa. Hết thời hạn sử dụng thì pháp luật cấm không cho sử dụng nữa vì nếu tiếp tục sẽ gây nguy hiểm.

Mặc dù vậy, nếu ô tô của tôi hết hạn sử dụng đâu có nghĩa là tôi hết hạn sở hữu cái xe đó. Tôi vẫn là chủ sở hữu cái xe, chỉ đơn giản là tôi không được lái nó ra đường nữa thôi. Tôi vẫn có quyền mang cái xe về bày hoặc bán nó cho cái gara. Quyền sở hữu của tôi đối với cái xe chỉ chấm dứt khi tôi chuyển quyền này cho người khác hoặc cái xe bị phá huỷ.

Đối với nhà chung cư cũng nên như vậy. Nếu việc sử dụng nó gây nguy hiểm thì cấm sử dụng, chứ đâu có nghĩa là tước đi quyền sở hữu”.

Về luật pháp, phân tích trên khó ai có thể bắt bẻ được.

Ở rất nhiều quốc gia khác, các nhà làm luật tách biệt quyền tài sản, quyền sở hữu khỏi các quy định liên quan đến an toàn. Một lần đến nước Anh, một người bạn của tôi dẫn đi thăm mấy lâu đài cổ hàng trăm năm tuổi không có người ở. Các lâu đài đó đến nay vẫn thuộc sở hữu của các thế hệ cháu chắt của tổ tiên họ, dù chính quyền không cho ở vì công trình bị đánh giá là nguy hiểm. Muốn đạt tiêu chuẩn ở, các công trình đó phải phục dựng lại và giữ nguyên toàn bộ kiến trúc. Những người mua lại các lâu đài đó, nếu muốn sử dụng, cũng phải cải tạo lại theo tiêu chuẩn của chính quyền.

Ở Việt Nam cũng có tiền lệ về quy định an toàn nhà ở. Chẳng hạn, khi lũ quét gây sạt lở nhà cửa, chính quyền địa phương thông báo dân phải di rời, và chỉ cho dân quay về nhà vì không đảm bảo an toàn. Như vậy, quyền tài sản ở đây khác so với thời hạn sử dụng.

Một tòa nhà có tuổi thọ 100 năm, không còn đủ điều kiện an toàn để ở sẽ dẫn đến 2 lựa chọn. Thứ nhất, nếu để tòa nhà đó tồn tại tiếp, thì các chủ sở sữu chung cư tiếp tục giữ quyền sở hữu chứ, dù họ không được ở. Thứ hai, khi phá dỡ tòa nhà chung cư, thì các chủ sở hữu chung cư phải có quyền với toàn bộ lô đất nơi chung cư tọa lạc chứ!

Đã có quy định cải tạo nhà chung cư cũ

Theo Bộ Xây dựng, cả nước hiện có hơn 2.500 chung cư cũ xây dựng trước năm 1994. Trong số này, có tới 25% thuộc diện hư hỏng, nguy hiểm, cần được xây dựng mới. Để xử lý vấn đề nhức nhối này, Chính phủ đã ban hành nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Nghị định này nêu rõ phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Xin nêu một vài điểm trong nghị định quy định cho chủ sở hữu căn hộ chung cư: UBND cấp tỉnh quyết định hệ số K bồi thường từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong giấy chứng nhận được cấp qua các thời kỳ hoặc diện tích đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận, làm cơ sở để chủ đầu tư lập phương án bồi thường. Đối với các chủ sở hữu tầng 1, những người thường có xu thế không hợp tác dỡ nhà chung cư, nghị định cũng có quy định tương tự nhưng hào phóng hơn.

Có nghĩa là các văn bản pháp luật hiện hành không có quy định nào tước đi quyền sở hữu của các chủ căn hộ khi xây mới lại các chung cư xuống cấp.

Tuyệt đại đa số người dân phải làm lụng, tiết kiệm cả đời mới mua được căn nhà, căn chung cư để sinh sống và để cho thế hệ tương lai. Giá trị văn hóa đó rất đặc biệt và không thể xem thường.

Các nhà làm luật có thể đưa ra quy định về thời hạn chung cư để cấm cư dân sinh sống khi tòa nhà xuống cấp, không đảm bảo an toàn. Đó là quyền và trách nhiệm của Nhà nước. Tuy nhiên, các chủ căn hộ chung cư có quyền bỏ tiền ra cải tạo hay xây mới chung cư vì đó là tài sản của họ. Quyền tài sản không thể nào bị tước đoạt.

Liên quan đến quyền sở hữu nhà ở, trong tờ trình đề nghị xây dựng luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng cho rằng, pháp luật về nhà ở chưa có quy định về thời hạn sở hữu của nhà chung cư, trong khi đó, pháp luật về xây dựng đã quy định cụ thể về thời hạn sử dụng công trình, theo đó công trình phải có thời hạn sử dụng, hết hạn mà nhà ở không đủ điều kiện tiếp tục sử dụng thì phải phá dỡ. 

Bên cạnh đó, thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian vừa qua cho thấy, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại vì người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định, do đó kéo dài thời gian phá dỡ, thực hiện xây dựng lại nhà chung cư.

Bộ Xây dựng giải thích thêm: Pháp luật xây dựng hiện hành đã có quy định về thời hạn sử dụng công trình, theo đó, thời hạn sử dụng công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế. Khi hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu công trình phải báo cáo cơ quan có thẩm quyền và dự kiến phương án xử lý (như gia cố để tiếp tục được sử dụng hoặc phải phá dỡ…). 

Theo tiêu chuẩn xây dựng thì nhà chung cư phải được tính toán có tuổi thọ thiết kế tối thiểu là 50 năm, phải được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế. Do đó, tùy từng nhà chung cư mà có thời hạn sử dụng là khác nhau (50-70-90 năm....). Theo quy định của pháp luật về dân sự, quyền sở hữu tài sản chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy. Điều 214 bộ luật Dân sự quy định nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ thực hiện theo luật định.


TƯ GIANG


QUYỀN SỞ HỮU ĐI ĐÂU KHI CHUNG CƯ HẾT HẠN ?


TRẦN VĂN TƯỜNG/ TVN 5-10-2022


Trong dự thảo luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được đưa ra lấy ý kiến lần 2, Bộ Xây dựng tiếp tục nêu phương án quy định về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư được dư luận rất quan tâm.

Vấn đề quyền sở hữu của chủ căn hộ lại dường như chưa có giải pháp khi hết thời hạn các căn hộ, nhà chung cư cũ.

Trong dự thảo 1, đề xuất sổ hồng căn hộ chung cư chỉ có thời hạn 50-70 năm đã gây ra lo ngại cho người dân sở hữu loại hình bất động sản này.

Các công trình chung cư đều có niên hạn, thời hạn sử dụng. Tuy nhiên, không vì thế mà đề xuất cấp quyền sở hữu chung cư theo tuổi thọ thiết kế có thời hạn 50-70 năm.

Tài sản để lại cho thế hệ sau

Trước hết, chung cư là loại hình nhà ở, bất động sản liên quan đến đất đai. Đặc điểm này cho thấy nhà ở chung cư không giống như các hàng hóa khác, không thể tách riêng nhà và đất thành 2 phần độc lập, tức là không thể bán riêng lẻ hay bán mang đi mà gắn liền với đất.

Mua bán chung cư là mối quan hệ dân sự giữa khách hàng với nhà đầu tư kinh doanh. Người mua chung cư phải chịu thuế, phí, nhà đầu tư đã tính toán hết vào xây dựng cùng giá đất để kinh doanh thu hồi vốn và có lợi nhuận. Đến khi hết thời hạn sử dụng, đất đai này thuộc về ai? 

Theo luật Đất đai 2013, chỉ có đất ở mới được xây nhà, tức là chung cư cũng phải xây dựng trên đất ở. Nhà đầu tư mua đất hay được giao đất có đóng thuế, làm dự án bất động sản trên danh nghĩa là quyền sử dụng khu đất đó. Nhà nước không thể lấy lại đất sau 50 năm, 70 năm. Giao lại đất đó cho nhà đầu tư thì không hợp lý!   

Luật Đất đai 2013 cũng quy định với trường hợp xây dựng nhà chung cư để bán, cho thuê, thuê mua, thời hạn giao đất cho nhà đầu tư xác định theo thời hạn dự án, người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Như vậy, về quyền sử dụng đất là lâu dài dù tài sản trên đất là công trình nhà ở lại có thời hạn sử dụng. 


Ảnh: Lê Anh Dũng

Tuổi thọ công trình được tính theo thời gian tự nhiên, kinh tế. Tuổi thọ tự nhiên được tính từ khi đưa công trình vào sử dụng và đến một thời điểm nào đó sẽ xuống cấp, hư hỏng. Về kinh tế, chắc chắn giá đất sử dụng chung cũng tăng lên.

Cơ cấu nhà ở dạng chung cư có sử dụng không gian chung lối đi, sân, công viên, khu sinh hoạt cộng đồng. Đất dành cho không gian này cũng là tài sản chung.

Đề xuất sổ hồng căn hộ chung cư chỉ có thời hạn còn được viện dẫn quy định về thời hạn cho căn hộ chung cư đã được nhiều nước áp dụng như Singapore, Anh, Mỹ… Tuy nhiên, cần thấy sự khác nhau trong quản lý, sở hữu và sử dụng giá trị đất đai của ta với các quốc gia khác.

Nhiều thành phố lớn trên thế giới trước áp lực giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân đã có chính sách ưu tiên người dân vay tiền mua nhà và tạo điều kiện bằng cách bán nhà giá rẻ hoặc trả góp… Chính quyền là chủ sở hữu đất, giao đất cho chủ đầu tư làm chung cư bán không tính giá đất và đảm bảo hòa vốn, có lãi từ việc cho thuê mặt bằng phía dưới để buôn bán, kinh doanh dịch vụ thương mại, siêu thị trong khoảng thời gian nhất định. Đến khi hết thời hạn sử dụng công trình, đất đai vẫn thuộc về Nhà nước.

Thị trường nhà chung cư hiện nay ở nước ta cũng đã có 2 dạng, sở hữu lâu dài và có thời hạn chỉ 50-70 năm. Cụ thể, chung cư trên đất ở ổn định lâu dài thì được sở hữu lâu dài. Còn chung cư có thời hạn thường được giao quyền sử dụng đất có thời hạn và cấp sổ hồng cũng có thời hạn gắn liền với thời gian sử dụng đất. Điều này là phù hợp.

Người Việt làm gì, ở đâu cũng mong được sở hữu căn nhà hoặc chung cư ngoài chức năng cư trú còn là văn hóa tinh thần trong đời sống, tài sản thế hệ trước để lại cho thế hệ sau.

Chưa nên quy định sử dụng có thời hạn

Để người dân ai cũng có nhà, Nhà nước đã ban hành hàng loạt chính sách như kêu gọi đầu tư nhà ở giá rẻ, miễn thuế tiền sử dụng đất, xây nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp, cho vay ưu đãi để mua nhà.

Người dân hẳn sẽ có tâm lý lo ngại, băn khoăn khi bỏ ra khoản tiền lớn mua chung cư với thời hạn sử dụng 50-70 năm thay vì sở hữu sử dụng lâu dài như hiện nay. Những người đã mua chung cư cũng bất an, nhiều năm dành dụm tiền mua nhà, hàng tháng vẫn phải trả nợ.

Chung cư chỉ được cấp quyền sử dụng có thời hạn hẳn giá trị sẽ giảm, trước thì mua với giá cao, lắm khi trả nợ xong thì cũng trải qua “nửa vòng đời” căn hộ, nửa vòng đời của mình.

Chưa kể các trường hợp chung cư cũ rất khó chuyển nhượng bởi ít ai mua nhà ở thường với khoản tiền lớn mà thời hạn sử dụng không còn được bao nhiêu so với nhu cầu.    

Ở các thành phố, chung cư rất thiết thực, tiết kiệm đất, tăng mật độ xây dựng, thuận lợi cải tạo đô thị, tái định cư giải phóng mặt bằng cho nhiều hộ dân di dời. Nhà cao tầng còn thể hiện bộ mặt đô thị văn minh, hiện đại.

Dẫu rằng thực hiện cải tạo chung cư cũ xây dựng từ trước năm 1994 khiến cho công tác thu hồi, di dời, phá dỡ nhà chung cư cũ thời gian qua gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, cần đảm bảo quyền lợi cho người dân chứ không phải hết thời hạn sử dụng là ra khỏi căn hộ.

Trong tương lai, nhất là tại các thành phố lớn, phải phát triển hơn nữa các loại hình chung cư đáp ứng nhu cầu nhà ở. Ngoài các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp thì có cơ chế khuyến khích những người có điều kiện hơn chủ động tạo lập nhà ở mà không chờ sự hỗ trợ Nhà nước. Đó có thể là loại hình căn hộ, nhà chung cư thương mại được nhắm tới. Đừng để chỉ vì hình thức sử dụng mà gây tâm lý bất an, rủi ro và lo ngại.

Cần có giải pháp phù hợp, đánh giá nhiều khía cạnh sao cho hài hòa lợi ích cho các bên.

Nên chăng, khi hết thời hạn sử dụng, chung cư nào có đất sử dụng lâu dài, thì chủ sở hữu căn hộ ở đó được hoàn trả theo diện tích cũ hoặc chỉ đóng góp thêm để cùng nhà đầu tư xây dựng mới chung cư mà không phải chịu thêm tiền sử dụng đất.

Chung cư có thời hạn sử dụng, tùy trường hợp cụ thể giá trị khu đất lúc đó sẽ được nhà nước quản lý trực tiếp thực hiện hay giao cho nhà đầu tư xây dựng mới để kinh doanh và bố trí tái định cư, tùy phương án hoàn vốn mà cư dân có thể chịu một phần chi phí.

Giải pháp giảm giá chung cư phù hợp nhất là cơ quan chức năng hãy tập trung tháo gỡ các trở ngại, vướng mắc để triển khai các dự án chung cư, tạo ra nguồn cung.

Thời gian qua, giá căn hộ tăng cao vút có phần lỗi cơ quan có thẩm quyền để dự án “treo” kéo dài, thủ tục nhiêu khê, dài đằng đẵng thậm chí là bế tắc. Doanh nghiệp mất đi cơ hội đầu tư, kinh doanh. Đó là chưa kể các chi phí khác như lót tay, lãi vay ngân hàng… Suy cho cùng, tất cả chi phí đó đều đưa vào giá bán căn hộ, nên vượt xa tầm với của rất nhiều người.

Thiết nghĩ tại thời điểm hiện nay, chưa nên quy định chung cư sử dụng có thời hạn. Giữ nguyên như quy định hiện hành, tức là không quy định thời hạn sở hữu căn hộ nhà chung cư, thời hạn sở hữu căn hộ nhà chung cư là theo quy định pháp luật đất đai. Người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Trần Văn Tường

Người đăng: vào lúc

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét

Đăng ký: Đăng Nhận xét (Atom)