Thứ Tư, 24 tháng 8, 2022

20220825. PHẢN BIỆN DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)[1]

 ĐIỂM BÁO MẠNG


DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI 'VÊNH'  PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH, CÓ THỂ GÂY KHÓ CHO NHÀ ĐẦU TƯ
LAM THANH/ NĐT 23-8-2022
Theo VCCI, một số quy định tại dự thảo chưa đảm bảo tính thống nhất, có thể gây khó khăn cho doanh nghiệp khi thực hiện các hoạt động đầu tư.

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa góp ý về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Mâu thuẫn với Luật Kinh doanh bất động sản

Theo VCCI, một số quy định tại dự thảo chưa đảm bảo tính thống nhất, có thể gây khó khăn cho doanh nghiệp khi thực hiện các hoạt động đầu tư.

Cụ thể, Điều 4 Dự thảo quy định, trường hợp có sự khác nhau giữa quy định của luật này và luật khác thì thực hiện theo quy định của Luật Đất đai.

Khoản 3 Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định “Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau”.

Như vậy, quy định tại Điều 4 dự thảo là phù hợp với nguyên tắc áp dụng pháp luật khi có quy định khác nhau về cùng một vấn đề.

Cũng theo VCCI, theo quy định tại Điều 6 dự thảo thì “cá nhân người nước ngoài” không được xem là người sử dụng đất, không được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.

VCCI cho rằng quy định này cần được xem xét lại để bảo đảm tính thống nhất với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở hiện hành. Bởi vì theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014 thì người nước ngoài được thừa nhận quyền sở hữu nhà ở, nhưng theo dự thảo thì lại không được thừa nhận quyền sử dụng đất. Điều này dường như chưa phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 “việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”.

Mặt khác, nếu người nước ngoài bán nhà cho người Việt Nam thì người mua có được thừa nhận quyền sử dụng đất không? Vô hình trung, quyền của người mua là người Việt Nam, sẽ không được đảm bảo.

Một ví dụ khác, Khoản 2 Điều 216 Dự thảo quy định các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê. Trong khi đó, Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định các điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Giữa khoản 2 Điều 216 Dự thảo và Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đang không khớp nhau, điều này sẽ gây khó khăn trong quá trình thực hiện.

Vênh với Luật Đầu tư

Dự thảo Luật Đất đai cũng có nhiều nội dung mâu thuẫn với Luật Đầu tư. Ví dụ, Điểm a khoản 1 Điều 34 Dự thảo quy định Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quy định “điều kiện về năng lực của đơn vị thực hiện điều tra, đánh giá đất đai”.

Tại mục 205 Phụ lục 4 Luật Đầu tư 2020, “kinh doanh dịch vụ tư vấn điều tra, đánh giá đất đai” là ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện. Theo quy định tại khoản 3 Điều 7 Luật Đầu tư 2020, Bộ không có thẩm quyền quy định về điều kiện kinh doanh, vì vậy đề nghị bỏ quy định này.

Ngoài ra, quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất là một trong những hình thức ưu đãi đầu tư theo quy định tại Luật Đầu tư 2020. So sánh đối tượng được hưởng ưu đãi đầu tư quy định tại khoản 2 Điều 15 Luật Đầu tư 2020 và khoản 3 Điều 128 Dự thảo đang có sự khác nhau.


Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) góp ý về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

VCCI cũng cho hay, theo quy định của Luật Đầu tư 2020 thì có ba hình thức lựa chọn nhà đầu tư: đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư. Dự thảo đang quy định 03 trường hợp giao đất, thuê đất: giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu dự án; giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu thầu dự án; giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

Trong các trường hợp giao đất, cho thuê đất tại dự thảo không thấy có trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư được chấp thuận đầu tư theo quy định tại Luật Đầu tư 2020. Điều này có thể dẫn tới trường hợp, khi nhà đầu tư được chấp thuận đầu tư nhưng không biết sẽ phải thực hiện thủ tục nào để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và sẽ gặp khó khăn khi triển khai dự án đầu tư.

Để đảm bảo bảo thuận lợi cho nhà đầu tư thực hiện dự án, đề nghị bỏ quy định này tại dự thảo, cơ quan quản lý đất đai sẽ xem xét các vấn đề gia hạn thời hạn sử dụng đất trong quá trình cơ quan đăng ký đầu tư lấy ý kiến theo quy trình thủ tục tại pháp luật về đầu tư.

Giữa dự thảo Luật Đất đai và Luật Quy hoạch 2017, VCCI cho rằng Khoản 1 Điều 6 Luật Quy hoạch 2017 quy định quy hoạch tổng thể quốc gia là cơ sở để lập quy hoạch sử dụng đất quốc gia. Tuy nhiên, trong căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất quốc gia tại Điều 40 dự thảo lại không thấy căn cứ vào “quy hoạch tổng thể quốc gia”.

VCCI đề nghị bổ sung “quy hoạch tổng thể quốc gia” vào quy định tại khoản 2 Điều 40 Dự thảo để đảm bảo thống nhất với Luật Quy hoạch 2017…

Một số quy định chưa thuận lợi cho nhà đầu tư

VCCI cũng cho hay, việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng quyền sử dụng đất liên quan rất lớn đến quy định tại pháp luật đất đai. Tuy nhiên một số quy định chưa đảm bảo thuận lợi cho các nhà đầu tư thực hiện các dự án.

Vị dụ, Khoản 1 Điều 64 Dự thảo quy định điều kiện của đất được lựa chọn để thực hiện đấu thầu dự án là: Khu đất thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất đã có quy hoạch chi tiết 1/500; Mục đích sử dụng đất theo quy hoạch có giá trị quyền sử dụng đất cao hơn giá trị sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hiện trạng.

VCCI cho biết theo quy định tại khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị, khoản 3 Điều 24 Luật Xây dựng thì quy hoạch chi tiết do chủ đầu tư dự án lập. Tại thời điểm này chưa xác định được chủ đầu tư, vậy chủ thể nào sẽ lập quy hoạch chi tiết này?

Mặt khác, theo quy định của pháp luật về đấu thầu thì điều kiện để dự án đầu tư có sử dụng đất phải lựa chọn nhà đầu tư phải đáp ứng điều kiện “Phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật.” (khoản 4 Điều 108 Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đầu tư). Như vậy, cần xem xét lại quy định này để đảm bảo thống nhất và thuận lợi khi thực hiện.

Lam Thanh

DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI SỬA ĐỔI CẦN BỔ SUNG TÍNH LIÊN KẾT VÙNG TRONG QUY HOẠCH 

V.DŨNG/ KTSG 29-8-2022

(KTSG Online) – Nếu như Luật Đất đai năm 2013 vẫn định hướng đảm bảo được tính liên kết vùng trong quy hoạch sử dụng đất nhưng trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này dường như không được nhắc đến. Nhiều chuyên gia cho rằng vấn đề này cần cân nhắc kỹ và phải luôn đảm bảo trong luật để tránh tình trạng quy hoạch tự phát hay theo phòng trào, cảm tính, kém hiệu quả và lãng phí nguồn lực đất đai.

Ngày 29-8, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội và Bộ Tài nguyên – Môi trường tổ chức Hội thảo lấy ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) tại TPHCM. Tại hội thảo, các chuyên gia, nhà khoa học, nhà quản lý trong lĩnh vực đất đai, các đối tượng chịu tác động của dự án Luật đã đi sâu trao đổi, thảo luận để làm rõ các thuận lợi, khó khăn, vướng mắc, bất cập trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 2013 thời gian qua.

Liên kết vùng trong quy hoạch bị bỏ qua

Góp ý dự án Luật Đất đai (sửa đổi), nhiều ý kiến băn khoăn điều 37, trong đó khẳng định cần phải bổ sung liên kết vùng, liên kết nội vùng.

PGS.TS Trần Văn Tuấn, Trưởng bộ môn quản lý đất đai, Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội cho rằng, cần bổ sung quy định nguyên tắc về tính liên kết vùng trong quy hoạch sử dụng đất, liên kết giữa các vùng kinh tế xã hội với nhau, liên kết trong nội vùng kinh tế – xã hội, giữa các tỉnh trong vùng kinh tế – xã hội.

“Hiện nay cần phải đưa vào vì thực tế là các tỉnh đang lập quy hoạch tỉnh, nhưng tôi nghĩ rằng để liên kết được với nhau, để đưa ra được những chỉ tiêu đảm bảo tính liên vùng và đảm bảo hài hòa, tức là chúng ta tiết kiệm được đất đai. Tôi nghĩ cũng là một vấn đề, cho nên trong quy hoạch sử dụng đất phải làm rõ được nguyên tắc liên kết vùng, đặc biệt là các tỉnh trong vùng kinh tế – xã hội”, PGS.TS Trần Văn Tuấn cho hay

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần bổ sung nguyên tắc liên kết vùng trong quy hoạch sử dụng đất. Ảnh minh họa: Lê Quân

Đồng ý với quan điểm này PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Đại học Luật Hà Nội cho rằng, một quy định rất hay của Luật Đất Đai 2013 đảm bảo được tính liên kết vùng miền và đặc thù của các địa phương. Tuy nhiên trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nguyên tắc này đã bị bỏ ra là tương đối nguy hiểm. Điều này dẫn đến cuộc đua quy hoạch theo phong trào, tràn lan từ sân bay cho đến trường đại học… Nếu không có liên kết vùng miền quy hoạch xong sẽ dẫn đến tình trạng bỏ hoang và lãng phí.

“Các địa phương phải xác định được đặc thù của mình là gì để quy hoạch sử dụng đất phù hợp mới phát triển được. Dự thảo có đưa ra định hướng quy hoạch đảm bảo công khai, dân chủ, minh bạch nhưng theo tôi cần phải thêm tính khoa học nữa. Bởi quy hoạch cần phải có luận cứ chứ không phải theo cảm tính dẫn đến nhiều mà không thực hiện được và không hiệu quả”, PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến nhấn mạnh.

Cần gỡ khúc mắc giữa các luật

Tại hội thảo cũng có một số ý kiến, đề xuất cụ thể về sự vận hành, cơ chế thu thập dữ liệu về đất đai, cách thức tính toán giá cho thuê đất hàng năm, làm rõ phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai trong mối quan hệ với các luật liên quan để bảo đảm đồng bộ, đúng nguyên tắc xây dựng Luật và phù hợp với thực tiễn.

Trong khi đó, TS. Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban pháp chế, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần phải “đồng bộ” với các luật khác, tránh chồng chéo, khó áp dụng trong thực tế.

“Hiện nay đang có nhiều chế định giữa dự thảo với Luật Kinh doanh bất động sản, với Luật Nhà ở hiện nay cũng chưa thống nhất. Cho nên chúng tôi cũng lo ngại là trên thực tế sau này có lẽ việc rà soát để bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ giữa các luật, trong đó Luật Đất đai là rất quan trọng, là một yêu cầu rất cần thiết để tránh tình trạng dự án có thể bị tắc bởi vì sự khác biệt giữa các luật” – TS. Đậu Anh Tuấn.

Trong khi đó, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến cũng cho rằng, một trong những bất cập liên quan đến định giá đất trong Luật Đất đai 2013 là trao quá nhiều quyền cho UBND cấp tỉnh và có tình trạng vừa “đá bóng vừa thổi còi”. Tức là UBND cấp tỉnh ra quyết định thu hồi đất sau đó UBND cấp tỉnh lại phê duyệt giá đất cụ thể để làm căn cứ tính giá bồi thường cho các dự án mà mình thu hồi đất.

“Đây là một vấn đề chưa hợp lý và các tranh chấp hiện nay vẫn liên quan đến giá bồi thường đất. Nói cách khác là hiện nay với nguồn lực đất đai, Nhà nước chưa cân bằng được lợi ích của doanh nghiệp và người dân. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần phải lưu ý tới những điểm này để “, ông Tuyến nói.

Phản hồi với các ý kiến đóng góp của chuyên gia Đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường – cơ quan chủ trì soạn thảo dự án Luật đã trao đổi, nhấn mạnh dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã thể chế hóa các quan điểm, mục tiêu, chủ trương, giải pháp tại Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Trong đó, dự thảo Luật tập trung hoàn thiện đồng bộ các chế định cho xây dựng hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai đồng bộ ở 3 cấp, gắn kết với quy hoạch đô thị, xây dựng, hạ tầng để thúc đẩy lẫn nhau phát triển. Công khai, minh bạch, bình đẳng trong giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất nhằm tăng thu ngân sách nhà nước.

Quy định các tiêu chí cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Xác định rõ trường hợp nào cho thuê đất trả tiền một lần, cho thuê đất trả tiền hàng năm để đảm bảo dễ thực thi, dễ kiểm tra, dễ giám sát và nguồn thu ổn định. Đồng thời tạo điều kiện cho người sử dụng đất chủ động hạch toán sản xuất kinh doanh.

Thực hiện Nghị quyết số 50/2022 ngày 13-6-2022 của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Quốc hội xem xét thông qua theo quy trình 03 kỳ họp: cho ý kiến lần đầu tại kỳ họp lần thứ 4 (tháng 10-2022), cho ý kiến lần thứ hai tại kỳ họp lần thứ 5 (tháng 5-2023) và xem xét, thông qua tại kỳ họp lần thứ 6 (tháng 10/2023). Theo phân công của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế là đơn vị chủ trì thẩm tra dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Người đăng: vào lúc

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét

Đăng ký: Đăng Nhận xét (Atom)