Thứ Năm, 5 tháng 1, 2017

20170105. NHẬN XÉT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

ĐIỂM BÁO MẠNG
MẢNH ĐẤT MÀU MỠ
LS LÊ LUÂN/ FB LL/BVN 3 /1/2017
‘Rút hầu bao’mua nhà năm 2017: Những cảnh báo không thừa
Các bạn có biết, điều tréo ngoe nhất ở đất nước chúng ta đó là Hiến pháp đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng do nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Chính vì quy định này mà chỉ có nhà nước – một pháp nhân xác định và đầy đủ quyền năng để thực hiện mọi quyền và nghĩa vụ của một chủ sở hữu đối với tàn sản, còn toàn dân là một chủ thể bất định. Chính bởi vậy mà chủ sở hữu như ấn định trong Hiến pháp lại chẳng là ai và cũng không thể xác định được.
Đây chính là một quy định mà không có bất kỳ ý nghĩa về mặt học thuật nào đối với khoa học pháp lý. Tất cả các nhà nghiên cứu luật pháp cũng đều đành phải bó tay với kiểu sở hữu này trên thế giới.
Và vì cái thứ sở hữu ấy nên nhà nước chính là chủ thể trực tiếp để quyết định mọi vấn đề về thu hồi, bồi thường và các quyết định chính sách khác về đất đai. Và cũng vì lẽ đó mà các tập đoàn, cá nhân muốn làm ăn thì phải "tham nhũng chính sách" nếu muốn đầu tư về đất đai, dự án nhà ở. Vì chỉ có nhà nước mới là "chủ sở hữu" thực sự của đất đai mà toàn dân thì không ai biết là ai và không có bất kỳ giá trị gì về mặt pháp lý trên thực tế.
Và vì vậy mà ở Việt Nam mới mọc lên các loại đại gia bất động sản một cách khủng khiếp và nhiều như nấm là thế: Vingroup, FLC, Tân Hoàng Minh, Sungroup, Sunshine,... ở các nước khác trên thế giới thì không có ông tỷ phú nào về bất động sản cả.
Nền kinh tế của chúng ta chỉ có đầu tư vào đất đai (và bởi thế mới là cơ hội để làm sân sau hoặc tham nhũng lợi ích là vậy) đã chiếm một tỷ trọng quá lớn đối với nền kinh tế, làm méo mó các hoạt động kinh tế đa lĩnh vực mà các lĩnh vực khác mới là trọng tâm.
Nền kinh tế chúng ta không thể trụ được lâu nữa nếu tiếp tục để quả bóng bất động sản cứ phình ra mãi. Cách đây 2 năm tôi đã nói vì sao chính phủ thời Nguyễn Tấn Dũng lại bơm đến 30.000 tỷ đồng vào lĩnh vực đầu tư dự án bất động sản để cứu nền kinh tế rơi vào suy thoái. Vì cứu cái quả bóng bất động sản là cứu lợi ích nhóm, cứu ngành ngân hàng, không sẽ sụp đổ hệ thống nếu để bất động sản tiếp tục rơi vào khủng hoảng như năm 2012 - 2013.
Từ quy định pháp lý ấy trong Hiến pháp, rồi dẫn tới Luật Đất đai ban hành ra đều chỉ để cụ thể hoá việc "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước là đại diện chủ sở hữu". Và đây chính là mảnh đất màu mỡ nhất cho những tay tài phiệt làm ăn bám vào đất đai với các dự án khủng. Nhưng chính họ là những người phá nát và đánh sập nền kinh tế này nhanh hơn bất cứ thứ gì khác. Nếu họ tạo ra được 10.000 việc làm cho người nào đó thì cũng đồng thời với nó là sẽ tạo ra bất công và khả năng mất đất, rơi vào nghèo khó, mất nơi sản xuất, mất cơ hội cho các lĩnh vực kinh tế khác cho 100.000 người khác ngoài xã hội. Hơn thế, loại đầu tư bất động sản là loại đầu tư kìm hãm sự sáng tạo của con người và sự lành mạnh của nền kinh tế của một đất nước.
Nhìn vào những người giàu chỉ vì ôm đất và đầu cơ, gây ra bất ổn cho xã hội, cho nền kinh tế ngày càng lớn thì hiểu rằng cán cân kinh tế ngày càng bị bênh cao hơn lên mà ở phần trên là những ngành còn lại của nền kinh tế này gộp lại.
Và cứ nhìn các tập đoàn tư nhân tài phiệt thay nhau thu mua các khoảnh đất vàng trên các địa bàn khắp cả nước và thay nhau đứng đầu danh sách đại gia hàng đầu thì sẽ thấy những điều tôi phân tích ở trên đây rõ ràng hơn bất cứ chứng cứ nào.
L. L.
Nguồn: FB Luân Lê
'BẤT ĐỘNG SẢN KHÔNG THỂ LÀM CHỖ DỰA CHO NỀN KINH TẾ"
PHẠM CHI LAN/MTG / BVN 5-1-2017
clip_image001
Chuyên gia kinh tế Phạm Chi Lan
Theo chuyên gia kinh tế Phạm Chi Lan, bất động sản có thể giúp cho tăng trưởng trong thời gian ngắn nhưng đây không phải là ngành mà nền kinh tế có thể dựa vào để phát triển lâu dài. Muốn phát triển lâu dài thì phải tạo ra nhiều giá trị, ra sức lan tỏa, sản phẩm phải có thể cạnh tranh được trên thế giới.
Trong số 20 người có tài sản lớn nhất trên sàn chứng khoán vừa được công bố có tới 8 đại gia trong ngành bất động sản, chiếm số lượng áp đảo đối với các ngành còn lại. Ngoài ra, những tỉ phú của Việt Nam vừa được thống kê cũng chủ yếu là đại gia bất động sản. Trao đổi với báo điện tử Một Thế Giới, các chuyên gia đã đưa ra lý giải về hiện tượng này.
- Theo bà, vì sao số lượng tỉ phú bất động sản ở Việt Nam lại áp đảo như vậy?
- Chuyên gia Phạm Chi Lan: Hai thị trường rất quan trọng là đất đai và tín dụng hiện Nhà nước vẫn kiểm soát. Trong khi tài nguyên quan trọng nhất để làm bất động sản là đất đai. Do đó, những doanh nghiệp nào có quan hệ mật thiết với chính quyền thì dễ tiếp cận được những nguồn lực này hơn, còn các doanh nghiệp khác muốn tiếp cận thì cực kỳ khó khăn.
Nếu không có quan hệ tốt với Nhà nước thì không thể nắm bắt được thông tin quy hoạch, khó có thể có được những mảnh đất đủ rộng, hoặc đủ tiềm lực mà giải tỏa, đền bù cho hàng nghìn dân cư. Dư luận xã hội gọi những mối quan hệ này là các nhóm thân hữu, nhóm lợi ích. Điều này các chuyên gia cũng đã chỉ ra trong Báo cáo Việt Nam 2035.
Kinh doanh bất động sản đòi hỏi số vốn rất lớn. Vậy số vốn đó từ đâu? Chủ yếu từ ngân hàng. Các ngân hàng của Việt Nam thì chỉ một số đối tượng tiếp cận dễ dàng, còn đa phần các doanh nghiệp làm ăn ở các lĩnh vực khác thì tiếp cận tín dụng rất khó khăn. Khi Việt Nam có bùng phát lên vì bất động sản sau khi tham gia WTO thì cùng lúc đó, thị trường tín dụng ở Việt Nam cũng bùng nổ theo.
Bất động sản và tín dụng gắn bó rất chặt chẽ với nhau, nuôi dưỡng nhau để thúc đẩy sự bùng nổ. Nguồn vốn trên thị trường tín dụng được đổ rất nhiều vào thị trường bất động sản. Bất động sản cũng trở thành kênh quan trọng nhất để tín dụng cho vay. Đây cũng là một ngành mang lại lợi ích cực kỳ lớn trong thời gian ngắn nên ngân hàng cũng rất sẵn sàng cho vay. Ngược lại, những người đã có bất động sản thì cũng rất dễ vay ngân hàng. Họ nắm tay nhau để tạo nên những tỉ phú trong thời gian rất ngắn.
- Bà nghĩ sao về yếu tố chênh lệch giá?
- Chuyên gia Phạm Chi Lan: Các doanh nghiệp bất động sản hưởng chênh lệch giá rất lớn. Khi chưa hình thành thị trường bất động sản thì giá đất rẻ như bèo, đến khi Nhà nước lấy lại giao cho doanh nghiệp thì giá được thổi lên gấp hàng trăm lần trong thời gian rất ngắn, khiến doanh nghiệp lớn mạnh rất nhanh. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến khiếu kiện đất đai rất lớn ở Việt Nam.
Nhà nước trước kia cũng không tích rụ ruộng đất cho người dân, mãi gần đây khi cần thay đổi cơ cấu kinh tế nông nghiệp thì mới nêu ra vấn đề này. Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản thì Nhà nước sẵn sàng hỗ trợ giải phóng mặt bằng, cho tích tụ đất đai thoải mái. Doanh nghiệp bất động sản nhiều khi chưa cần đầu tư gì, chỉ cần phân lô bán nền cũng đã thu hồi được tiền của mình rồi.
- Quan hệ thân hữu có thể xuất hiện ở bất cứ ngành nào, nhưng vì sao những ngành khác lại ít xuất hiện tỉ phú, thưa bà?
- Chuyên gia Phạm Chi Lan: Việt Nam từ khi tiến hành cải cách vẫn đi những bước tương đối chậm và lạc hậu so với các nước khác. Ở nước ta, kinh tế nhà nước vẫn được coi là chủ đạo, dẫn dắt công cuộc phát triển, còn đối với khu vực tư nhân thì vẫn nhiều dè dặt. Trước kia, doanh nghiệp muốn làm bất cứ thứ gì đều phải xin phép, lĩnh vực và phạm vi kinh doanh rất hạn hẹp. Đến năm 1999 có Luật Doanh nghiệp mới, mang tinh thần cởi mở hơn, trả quyền tự do kinh doanh cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp được hoạt động ở nhiều lĩnh vực hơn, địa bàn cũng rộng hơn trước. Từ đó doanh nghiệp tư nhân mới có được sự phát triển.
Bên cạnh đó, môi trường cạnh tranh ở Việt Nam đến giờ vẫn chưa được bình đẳng, doanh nghiệp nhà nước (DNNN) vẫn được ưu tiên số 1, rồi đến các nhà đầu tư FDI. Bản thân người đứng đầu các DNNN thì không thể là tỉ phú được, bởi họ chỉ là người làm thuê cho Nhà nước mà thôi.
Còn trong khu vực tư nhân, trong điều kiện không có sự cạnh tranh bình đẳng thì rất khó có thể hình thành được những doanh nghiệp thực sự lớn. Đó là hạn chế chung khiến cho Việt Nam khó có thể có được tỉ phú ở các ngành khác.
Về công nghiệp, từ đầu DNNN được giao cho nhiệm vụ dẫn dắt công cuộc công nghiệp hóa của Việt Nam, cho nên bao nhiêu ưu đãi dành cho DNNN cả. Khi mở cửa thì doanh nghiệp nước ngoài vào thì  biến Việt Nam thành cứ điểm làm hàng xuất khẩu, hoặc làm sản phẩm cung cấp cho Việt Nam…Trong khi đó, doanh nghiệp tư nhân Việt Nam thì lại không có được những ưu đãi tương tự nên chỉ có thể làm theo được thôi. Giờ thì hàng nước ngoài đã vào Việt Nam quá nhiều, cơ hội phát triển của doanh nghiệp Việt cũng bị thu hẹp.
Còn công nghiệp khai khoáng thì chỉ đào tài nguyên lên bán, trong khi phân bổ tài nguyên vẫn trong tay Nhà nước, mãi sau này có một số tư nhân làm mỏ lẻ tẻ. Muốn được khai thác mỏ thì cũng phải có quan hệ thân hữu. Rồi khai thác xong Việt Nam lại chỉ bán tài nguyên thô, sau này luật điều chỉnh nhưng vẫn không chấm dứt được. Mà chỉ xuất khẩu tài nguyên thô thì không thể có tỉ phú được.
- Như vậy, về lâu dài thì bất động sản không có lợi cho nền kinh tế?
- Chuyên gia Phạm Chi Lan: Dù sao thì bất động sản cũng có vai trò nhất định trong nền kinh tế, giúp cho tăng trưởng trong thời gian ngắn nhưng đây không phải là ngành cơ bản mà nền kinh tế có thể dựa vào để phát triển lâu dài. Muốn phát triển lâu dài thì phải tạo ra nhiều giá trị, tạo ra sức lan tỏa, sản phẩm phải có thể cạnh tranh được trên thế giới.
Thời kỳ đầu, doanh nghiệp bị bó buộc nhiều không thể phát triển. Khi cởi mở cho doanh nghiệp hơn lại đúng vào thời điểm bất động sản bùng lên và lợi ích của bất động sản quá lớn, khiến một số doanh nghiệp đang làm trong lĩnh vực khác cũng nhảy vào bất động sản. Họ nghĩ bất động sản có nhiều lợi ích như vậy thì tội gì mà không làm. Đến khi thị trường bất động sản vỡ bong bóng, có những doanh nghiệp chết vì bất động sản thì những ngành công nghiệp, dịch vụ cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Việt Nam lại thích chạy theo tốc độ tăng trưởng chứ không chú trọng vào xây dựng nền tảng cho phát triển. Cứ ai đóng góp cho tăng trưởng là thích nên khi bất động sản gặp khủng hoảng, đóng băng thì lại dùng các gói tín dụng để hỗ trợ, giải cứu.
Trong khi đó, đóng góp từ bất động sản cho nền kinh tế không cao, chưa kể nó hút nguồn lực đất đai và tín dụng, khiến các doanh nghiệp khác cũng khó khăn hơn. Bản thân bất động sản phát triển lại đóng góp cho kinh tế không được bao nhiêu.
Cách phát triển bất động sản của chúng ta lâu nay vẫn là chạy theo các nhóm lợi ích chứ không phải vì lợi ích của nền kinh tế. Nếu chạy đua phát triển bất động sản thái quá thì kinh tế cũng sẽ nảy sinh nhiều vấn đề như môi trường, quy hoạch, chênh lệch giàu - nghèo…
Các tỉ phú bất động sản chỉ có thể cạnh tranh ở thị trường nội địa thôi chứ khó có thể vươn ra thế giới được, trong khi một số lĩnh vực khác dù còn nhỏ nhoi nhưng cũng đã mạnh dạn vươn ra thế giới để phát triển rồi.
Họ ăn chênh lệch giá đất và đó cũng là sự chia chác giữa họ với nhũng người có chức quyền. Những người có chức quyền đã dùng quyền lực của mình để thu hồi đất của người nông dân với giá rẻ rồi giao lại cho doanh nghiệp, doanh nghiệp lại bán lại với giá trên trời cho những người có nhu cầu.
Họ thực sự không đóng góp gì lớn cho nền kinh tế, không đóng góp về khoa học công nghệ nhưng họ huy động được vốn, không tạo được nhiều giá trị hay sự lan tỏa. Như vậy sẽ không thể cạnh tranh được trên thị trường quốc tế. Đây là xu hướng đáng lo ngại.
TS Lê Đăng Doanh (nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương)

Người đăng: vào lúc

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét

Đăng ký: Đăng Nhận xét (Atom)