Thứ Năm, 11 tháng 1, 2024

20240112. TRƯỚC GIỜ ĐƯỢC QH THÔNG QUA LUẬT ĐẤT ĐAI

   ĐIỂM BÁO MẠNG


LUẬT ĐẤT ĐAI VÀ CHUYỆN NHÀ NƯỚC KIẾN TẠO HAY 'LÀM THUÊ' 

NGUYỄN VĂN ĐỈNH/ TVN 3-1-2024

Góp ý cho Luật Đất đai sửa đổi, gần đây có một số ý kiến đề nghị không đấu thầu dự án đối với đất chưa sạch, chỉ đấu thầu đối với đất đã giải phóng mặt bằng để tránh xảy ra “xung đột” giữa cơ quan nhà nước với người có đất bị thu hồi.

Nhà nước kiến tạo hay ‘làm thuê’?

Góp ý cho Luật Đất đai sửa đổi, gần đây có một số ý kiến đề nghị không đấu thầu dự án đối với đất chưa sạch, chỉ đấu thầu đối với đất đã giải phóng mặt bằng để tránh xảy ra “xung đột” giữa cơ quan nhà nước với người có đất bị thu hồi.

Bên cạnh đó cũng có đề xuất bỏ quy định tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về trách nhiệm UBND cấp tỉnh tổ chức thực hiện thu hồi đất để giao đất sạch cho nhà đầu tư trúng thầu. Thay vào đó, nhà đầu tư trúng thầu phải tự thực hiện bồi thường, GPMB bằng thỏa thuận với người sử dụng đất; trong trường hợp đã thỏa thuận bồi thường, GPMB được một tỷ lệ phần trăm diện tích nhất định thì UBND cấp tỉnh mới quyết định thu hồi đất.

Luồng quan điểm này cho rằng, nếu quy định UBND cấp tỉnh phải thu hồi đất để giao đất sạch cho nhà đầu tư trúng thầu như dự thảo luật sẽ dẫn đến cơ quan nhà nước trở thành “người làm thuê” cho nhà đầu tư để thực hiện công tác bồi thường, GPMB; gây ra xung đột với người dân có đất bị thu hồi để làm dự án.

Đề xuất này cần thiết phải nghiên cứu, đánh giá thấu đáo dưới cả góc độ lý luận và thực tiễn.


Việc sửa đổi Luật Đất đai đồng thời với các luật khác phải “khớp nối” phương thức giao đất với phương thức lựa chọn nhà đầu tư. Ảnh minh hoạ: Hoàng Hà

Có phải Nhà nước “làm thuê” cho doanh nghiệp?

Trước hết, cần xem xét thật thấu đáo vấn đề này trong bối cảnh Chính phủ đang ra sức, quyết tâm xây dựng Chính phủ kiến tạo, liêm chính, hành động, phục vụ nhân dân.

Luật Đất đai (sửa đổi) được xây dựng nhằm cụ thể hóa Kết luận số 19 ngày 14/10/2021 của Bộ Chính trị về định hướng Chương trình xây dựng pháp luật: “Chú trọng hoàn thiện hệ thống pháp luật đầy đủ, đồng bộ, thống nhất, kịp thời, khả thi, ổn định, công khai, minh bạch, có sức cạnh tranh quốc tế; lấy quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân, doanh nghiệp làm trọng tâm”.

Một trong những “điểm nghẽn” hiện nay là phương thức giao đất cho nhà đầu tư (theo pháp luật đất đai) chưa đồng bộ với phương thức lựa chọn nhà đầu tư (theo pháp luật đầu tư, đấu thầu). Việc sửa đổi Luật Đất đai đồng thời với các luật khác phải “khớp nối” phương thức giao đất với phương thức lựa chọn nhà đầu tư.

Dưới góc độ lý luận cũng như thực tiễn, hình thức đấu thầu dự án là hình thức bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước - nhà đầu tư - xã hội cao nhất. Hình thức này đòi hỏi Nhà nước phải đóng vai trò trung gian; nhà đầu tư ứng tiền (theo phương án được Nhà nước phê duyệt) để Nhà nước chi GPMB, thu hồi đất và giao đất cho nhà đầu tư. Sau khi được giao đất, nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể được phê duyệt và được khấu trừ số tiền đã tạm ứng GPMB.

Có thể thấy, bản chất giao đất qua đấu thầu và giao đất qua đấu giá trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là giống nhau, đều là các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất; sự khác nhau chỉ thể hiện ở khía cạnh: Nếu đất chưa GPMB thì đấu thầu, nếu đã GPMB thì đấu giá. Đây là 2 hình thức lựa chọn nhà đầu tư cạnh tranh, công khai, minh bạch, bổ trợ cho nhau.

Với hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, Nhà nước phải đóng vai trò trung gian trong mối quan hệ 3 bên: Nhà nước - nhà đầu tư - người sử dụng đất, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhiều chủ thể (nhà đầu tư có quyền phát triển dự án; người sử dụng đất được bồi thường thỏa đáng; Nhà nước được thu ngân sách từ tiền sử dụng đất; người dân trong khu vực dự án cũng được thụ hưởng hạ tầng, cơ hội việc làm...).

Bởi vậy, quan điểm “Nhà nước làm thuê cho doanh nghiệp” là một quan điểm sai lệch và hiểu chưa đúng nguyên lý hài hòa, khoa học của hình thức đấu thầu dự án.

Nguy cơ “quy hoạch treo”, “dự án treo”

Đối với đề xuất bỏ trường hợp đấu thầu dự án với đất chưa GPMB, chỉ đấu thầu sau khi đất đã GPMB, rõ ràng đề xuất này bất hợp lý bởi nếu đã có “đất sạch” (do Nhà nước chi tiền bồi thường cho người dân) thì sẽ tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất mà không đấu thầu. 

Sở dĩ Nhà nước cần áp dụng đấu thầu dự án là do ngân sách không đủ chi GPMB nên cần “ứng trước” nguồn lực của doanh nghiệp, nhằm giải quyết hài hòa lợi ích Nhà nước - doanh nghiệp - người dân.

Với đề xuất thứ hai, điều gì xảy ra nếu Luật Đất đai (sửa đổi) được xây dựng theo hướng sau khi đấu thầu dự án, Nhà nước không thu hồi đất mà nhà đầu tư trúng thầu phải tự đi thỏa thuận bồi thường?

Trong trường hợp này, nghĩa vụ GPMB sẽ được đẩy về phía chủ đầu tư. Chủ đầu tư sẽ bị người dân ép giá, không thể gom được đất để triển khai dự án. Bởi quyết định trúng đấu thầu đã được công khai, người dân biết rõ doanh nghiệp A đã trúng thầu nên buộc phải thỏa thuận bằng bất kỳ giá nào. 

Dự án có thể rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan, tiềm ẩn nguy cơ “quy hoạch treo”, “dự án treo” và mọi chủ thể đều chịu thiệt hại: Chủ đầu tư không được giao đất, dự án bị “tắc”; trong khi do đã có quy hoạch và dự án được chấp thuận nên người dân không “nhả” đất cũng không thể triển khai xây dựng, sửa chữa nhà cửa, ảnh hưởng đến đời sống, sinh kế.

Rào cản cho quá trình đô thị hóa

Có thể thấy rằng hình thức đấu thầu dự án thường áp dụng với các khu đất ở vùng ven, nằm xa trung tâm đô thị, có sự kết nối hạ tầng, mức độ phát triển hạ tầng chưa cao, thuộc trường hợp Nhà nước mời gọi đầu tư nhằm tìm kiếm các nhà đầu tư tiềm năng tham gia phát triển dự án, qua đó thúc đẩy sự phát triển hạ tầng chung trong cả khu vực, đẩy nhanh quá trình đô thị hóa.

Nếu phải thỏa thuận “mua gom” đất thì doanh nghiệp không cần thiết phải tham gia đấu thầu mà có thể tự chủ động “mua gom”, sau đó đề xuất cơ quan nhà nước chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo Luật Đầu tư. Với cách thức này, nhà đầu tư không chỉ tiết kiệm thời gian, chi phí lập hồ sơ dự thầu, khoản nộp ngân sách (M3)... mà còn có thể “âm thầm” thỏa thuận với người sử dụng đất (do chưa được công bố là chủ đầu tư) để có giá bồi thường thấp hơn.

Một cách tổng quát, có thể thấy đấu thầu dự án có sử dụng đất là hình thức lựa chọn nhà đầu tư đảm bảo hài hòa lợi ích các chủ thể trong xã hội. Với cơ chế này, Nhà nước phải đóng vai trò trung gian trong mối quan hệ chuyển dịch đất đai: thu hồi đất của người dân và giao đất cho chủ đầu tư trúng thầu.

Theo Luật Đất đai (sửa đổi), Nhà nước bỏ khung giá đất, có phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường nên dù bị thu hồi đất, người dân vẫn được bồi thường thỏa đáng, doanh nghiệp cũng phải nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách theo giá “sát ván” thị trường. Do đó, đấu thầu sẽ thúc đẩy hài hòa lợi ích Nhà nước - nhà đầu tư - người sử dụng đất.

Nguyễn Văn Đỉnh

NGUỒN: Luật Đất đai và chuyện Nhà nước kiến tạo hay ‘làm thuê’ (TVN 3/1/2025)-Nguyễn Văn Đỉnh-[https://vietnamnet.vn/nha-nuoc-kien-tao-hay-lam-thue-2234515.html]

TIN LIÊN QUAN:


PHÍA SAU NHỮNG ĐẠI ÁN ĐẤT ĐAI
TƯ GIANG/TVN 11-1-2024

Một vị quan chức đã nghỉ hưu từng giữ nhiều vị trí lãnh đạo một tỉnh tỏ ra đặc biệt quan tâm về những vụ án gần đây liên quan đến sai phạm trong quản lý đất đai.

Ông nói, hồi còn  ở tỉnh, ông chỉ chỗ đất này là khu công nghiệp thì là khu công nghiệp, chỉ chỗ đất kia là khu đô thị thì là khu đô thị. Tất nhiên, “cái chỉ tay đó” còn cần được thông qua ở các cơ quan nhà nước liên quan, nhưng nó cho thấy quyền của ông đối với đất đai lớn đến như thế nào. “Đất nhiều, giá (đền bù) rẻ, lại không có quy hoạch nên “lấy” rất dễ”, ông nói.

Trong câu chuyện, ông cũng bày tỏ tâm tư, nếu hồi đó làm căng như bây giờ, thì chưa biết như thế nào…

Có lẽ, đây không phải là nỗi niềm, tâm tư riêng của vị quan chức đã về hưu. Những vụ án liên quan đến đất đai ngày càng nhiều lên, có cả cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh và trung ương mà dưới đây là một vài vụ điển hình.

Chủ tịch UBND tỉnh Lâm Đồng Trần Văn Hiệp bị khởi tố bị can, bắt tạm giam để điều tra những sai phạm trong một dự án khu đô thị thương mại, du lịch, nghỉ dưỡng trên địa bàn. 


Ông Trần Văn Hiệp bị cơ quan điều tra xác định liên quan dự án khu đô thị thương mại, du lịch, nghỉ dưỡng sinh thái ở Lâm Đồng (dự án Sài Gòn - Đại Ninh). 

Ở Thanh Hóa, cựu Bí thư Tỉnh ủy Trịnh Văn Chiến, nguyên Chủ tịch UBND tỉnh, Nguyễn Đình Xứng, giám đốc sở và 2 bí thư huyện ủy bị khởi tố vì liên quan đến đất đai trong vụ Hạc Thành Tower. 

Ở Khánh Hòa, hai nguyên Chủ tịch UBND tỉnh là các ông Lê Đức Vinh, Nguyễn Chiến Thắng bị xử lý vì sai phạm trong quản lý đất đai. 

Ở tỉnh Bình Dương, cựu Bí thư Tỉnh ủy Trần Văn Nam và cựu Chủ tịch tỉnh Trần Thanh Liêm bị tòa tuyên phạt tù cũng vì tội liên quan đến quản lý đất đai.

Còn ở Phú Yên, nguyên Chủ tịch UBND tỉnh Phạm Đình Cự bị khởi tố để điều tra với cáo buộc ưu ái giao thửa đất vàng không qua đấu giá.

Còn rất nhiều các vụ án liên quan đến đất đai đối với cán bộ địa phương cấp thấp hơn, nhiều vụ liên quan đến trách nhiệm của cả tập thể. Đa số đều vướng tội “Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước gây thất thoát, lãng phí” trong Bộ Luật hình sự.

Phải khẳng định, sai phạm của các vụ án là rõ ràng và việc xử lý những vụ án đó thể hiện quyết tâm chống tham nhũng “không có vùng cấm, không có ngoại lệ, bất kể người đó là ai”. Dư luận nhân dân rất quan tâm, ủng hộ nỗ lực của Đảng, Nhà nước trước thực trạng tài sản, nguồn lực quốc gia bị hao mòn, thất thoát.

Thể chế đất đai phức tạp

Tuy nhiên, cũng cần đặt ra câu hỏi, vì sao có quá nhiều vụ án liên quan đến đất đai mà có người không rút ra được bài học, vẫn tiếp tục “dính chàm”?

Câu trả lời dễ dàng nhất là lòng tham ở những cán bộ đã suy thoái. Họ tạo cơ hội cho doanh nghiệp sân sau, biến của công thành của ông.

Ở góc độ khác rộng lớn hơn là thể chế đất đai quá rối rắm, phức tạp. Đất đai và bất động sản chịu sự điều chỉnh của nhiều luật như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch Đô thị, Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư…, trong đó có nhiều quy định  chồng chéo, thiếu đồng bộ, mâu thuẫn nhau. Tình trạng này trở nên phức tạp hơn nhiều ở cấp nghị định, thông tư.

Những yếu tố này, cộng với việc thiếu các quy chế giám sát công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình, đã tạo ra những kẽ hở để người có chức vụ có thể “lợi dụng” bắt tay với doanh nghiệp trục lợi, thông đồng, là mảnh đất cho tham nhũng phát triển. Vì thế, thị trường đất đai không phát triển lành mạnh; nguồn lực đất đai bị trực lợi bởi một số cá nhân, tổ chức và Nhà nước và người dân đều thua thiệt.

Theo Hiến pháp 2013 và luật hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước đại diện quản lý. Hay nói một cách đơn giản, các lãnh đạo như trong các vụ án kể trên vừa được giao làm đại diện chủ sở hữu toàn dân, vừa có quyền quản lý đất đai. Họ được trao quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, quyết định giá đất, thu hồi đất, có quyền cưỡng chế thu hồi đất...

Chuyên gia Đặng Hùng Võ từng phân tích, do chế độ sở hữu đất đai thuộc toàn dân nên toàn bộ đất đai đều là tài sản công, không phân biệt được khái niệm “đất công” và “đất tư” như ở các nước khác.

Cơ chế vừa đá bóng, vừa thổi còi này dẫn đến tình trạng, việc giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất diễn ra rất phức tạp, khó kiểm soát, thậm chí không tuân thủ pháp luật, mà khi các cơ quan chức năng vào thanh tra, kiểm tra thì bao giờ cũng phát hiện ra sai phạm. 

Tổng kết việc thi hành Luật Đất đai năm 2013, Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ ra rằng, một số quy định của pháp luật về giá đất đã không còn hiệu quả trong thực tiễn, bộc lộ một số hạn chế như một số phương pháp xác định giá đất chưa phù hợp với điều kiện thực tế về thông tin thị trường quyền sử dụng đất, chưa phù hợp với công tác quản lý nhà nước về giá đất trong bối cảnh chưa hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất.

Bên cạnh đó, quy định về nội dung, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất có điểm chưa phù hợp, chưa cụ thể dẫn đến có trường hợp một thửa đất áp dụng các phương pháp khác nhau cho các kết quả khác nhau khiến địa phương lúng túng trong lựa chọn.

Việc phân cấp, phân quyền trong xác định giá đất chưa phù hợp, chưa đồng bộ với thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất... dẫn đến công việc định giá đất cụ thể tập trung vào các cơ quan cấp tỉnh. Bảng giá đất tại một số địa phương còn thấp hơn nhiều so với giá thị trường.

Ngân hàng Thế giới từng đưa ra cảnh báo, việc phân bổ đất đai dựa vào các quyết định hành chính, ít phù hợp với tín hiệu thị trường và lại qua vận động chính sách của các nhóm lợi ích có thể dẫn đến tình trạng thiết chế công bị “thương mại hóa”.

Luật Đất đai sửa đổi được kỳ vọng sẽ giúp xử lý những lỗi này để làm cho nguồn lực đất đai được phân bổ và sử dụng hiệu quả, vừa hạn chế được các vụ án đất đai, vừa tạo động lực cho phát triển đất nước.

Tư Giang

NGUỒN: Phía sau những đại án đất đai (TVN 11/1/2024)-Tư Giang [https://vietnamnet.vn/phia-sau-nhung-dai-an-dat-dai-2238164.html]
TIN LIÊN QUAN: Đất đai cần trở thành nguồn lực cho phát triển [https://vietnamnet.vn/dat-dai-can-tro-thanh-nguon-luc-cho-phat-trien-2169190.html]

Người đăng: vào lúc

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét

Đăng ký: Đăng Nhận xét (Atom)