Tuần Việt Nam tiếp tục giới thiệu góp ý của Luật sư Trương Thanh Đức cho dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.
Không nên tù mù về chủ thể
Luật phải minh định rõ ràng, cụ thể, chính xác ai có quyền sở hữu tài sản hay quyền sử dụng đất, chứ không thể cứ tù mù mãi như quy định liên quan đến Hộ gia đình. Hộ gia đình có thể là một hoặc một số người, chứ không thể cứ mãi chung chung rồi dẫn đến tranh chấp phức tạp, vô hiệu liên miên.
Theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình sẽ cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (còn gọi là "sổ hồng - sổ đỏ") ghi đầy đủ tên thành viên trên sổ và trao cho người đại diện.
Khi thực hiện các giao dịch nhà đất mà “sổ đỏ” ghi là cấp hộ gia đình thì buộc phải hiểu là pháp luật xác định quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình, mặc dù rất nhiều trường hợp không phải như vậy. Do đó, khi mua bán, tặng cho, trao đổi, thế chấp,... nhà đất ghi tên hộ gia đình phải được tất cả các thành viên đồng ý. Nếu chỉ cần thiếu một thành viên thì giao dịch có thể bị vô hiệu và dẫn đến những hậu quả pháp lý vô cùng phức tạp.
Tuy nhiên, điều vô cùng rắc rối là không có cơ sở pháp lý rõ ràng để xác định cụ thể, chính xác đâu là thành viên của hộ gia đình tại các thời điểm được cấp giấy và thời điểm diễn ra giao dịch mua bán, thế chấp… Mặc dù hộ gia đình đã được ghi nhận rành rành trên sổ đỏ, nhưng lại giống như một chủ thể ảo, thay đổi, biến hóa khôn lường, rất khó xác định.
Luật phải minh định rõ ràng, cụ thể, chính xác ai có quyền sở hữu tài sản hay quyền sử dụng đất
Trong quá trình cấp sổ đỏ, không có cơ sở pháp lý nào khẳng định chính xác ai là thành viên có quyền sử dụng đối với đất, càng khó xác định người nào có quyền sở hữu đối với nhà ở. Do vậy, nhiều năm sau đành phải quay lại xác định danh sách thành viên có mặt tại thời điểm đề nghị cấp sổ đỏ. Căn cứ đó có thể là sổ hộ khẩu, hồ sơ cấp sổ đỏ, xác nhận của của Uỷ ban Nhân dân hoặc cơ quan công an cấp xã, huyện,… Và có thể cho ra những kết quả rất khác nhau mà vẫn không có gì chắc chắn.
Nếu vấn đề này không được giải quyết thì nó tiếp tục gây ra hậu quả pháp lý tai hại trong vài chục, thậm chí hàng trăm năm nữa.
Không nên xử lý lắt léo về quyền
Trong lúc vẫn giữ sở hữu toàn dân về đất đai và chỉ Nhà nước mới được quyền bán và định đoạt tài sản là đất đai, nhưng hoàn toàn vẫn có thể cho dân quyền giao dịch chuyển nhượng, thế chấp đối với đất, chứ không chỉ là quyền sử dụng đất.
Thực ra, phải quy định trực tiếp quyền đối với đất mới bảo đảm tính logic, đồng bộ, thống nhất tối thiểu. Bằng chứng là không thể đương nhiên mang nhà thuê của người khác đi giao dịch chuyển nhượng, thế chấp. Nhưng luật cũ, luật mới và cả luật sắp tới đều đã, đang và sẽ quy định cho phép người thuê đất cũng như thuê quyền sử dụng đất được phép thế chấp.
Quyền sở hữu đất đai là toàn dân, không bàn nữa, nhưng mọi quyền khác cứ nói ngắn, nói thật, nói trúng và nói đúng bản chất vấn đề là chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, trao đổi, thế chấp, thừa kế… đất, mà chẳng việc gì phải thay bằng quyền sử dụng đất. Mà chính một loạt điều trong Dự luật cũng đang viết như thế. Ví dụ, Điều 49 viết “chuyển nhượng đất” hay Điều 29 và 34 viết là “cho thuê đất”. Vậy cứ phải nói chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay cho thuê quyền sử dụng đất mới chính là luật lại trái luật.
Khoản 2, Điều 3 của Luật Thương mại năm 2005 lại giải thích theo nghĩa cả đất và quyền sử dụng đất đều không phải là hàng hoá. Còn các điều 105, 115 và 158, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định rõ ràng, quyền sử dụng đất chính là tài sản và để giao dịch quyền tài sản đó buộc phải có quyền sở hữu.
Trong khi đó, Điều 13 Dự luật khẳng định “Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu”? Mã đã là tài sản và hàng hoá thì không thể không có quyền sở hữu. Nếu không có quyền sở hữu thì chủ thể sử dụng đất cũng không thể có quyền gì để giao dịch được. Vậy là dẫn đến sự mâu thuẫn tùm lum giữa các luật này.
Tóm lại, nên hiểu rộng, hiểu hợp lý là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, dân cũng có phần nào quyền sở hữu. Nhưng quan trọng hơn, dù dân có hay không có quyền sở hữu đất đai, thì Luật cũng hoàn toàn có thể giao cho dân quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, trao đổi… đất (chứ không phải chỉ là quyền sử dụng đất), mà không hề vi hiến, trái luật, mâu thuẫn.
Không nên chắc lép với dân
Đất nào cũng nên cho giao dịch chuyển nhượng, thế chấp… Đất thuê trả tiền trước toàn bộ hay 5 năm hay 1 năm, về nguyên lý cũng đều như nhau và đều là tài sản của người sử dụng.
Luật 2003 chỉ cho chuyển nhượng, thế chấp đất đã trả tiền trước nhiều năm, mà thời hạn trả tiền còn lại ít nhất 5 năm. Luật 2013, cho chuyển nhượng cả loại còn lại dưới 5 năm, nhưng lại không rõ ràng. Luật 2023 vẫn không cho chuyển nhượng đất thuê trả tiền thuê hằng năm, nhưng lại loằng ngoằng cho thế chấp “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất” trả tiền hằng năm.
Đất nợ tiền Nhà nước cũng cho chuyển nhượng, thế chấp bình thường. Chỉ cần quy định, trước khi sang tên phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Luật 2003 cho phép như vậy nhưng Luật 2013 không cho và Dự luật vẫn không cho. Thế là thay vì chuyển nhượng, thế chấp để lấy tiền trả Nhà nước lại phải lắt léo như vay nóng chẳng hạn để trả trước. Nói chung đẩy rủi ro, bất lợi cho dân.
Chấp nhận cho thực hiện quyền cho mượn đất, diễn ra khá nhiều trên thực tế thay vì không nhắc đến (tức là không cho) trong cả 5 Luật Đất đai.
Nên hiểu rộng, hiểu hợp lý là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, dân cũng có phần nào quyền sở hữu.
Cần phải xử lý điểm mấu chốt, hợp lý hơn, hiện thực hơn về “Bảng giá đất” và “Giá đất cụ thể”:
Dự luật quy định về giá đất như sau:
Bảng giá đất được quy định tại Luật Đất đai 2003 là thay đổi hằng năm (lúc ấy chưa có chữ “Bảng”). Đến Luật 2013 quy định đổi mới sang thay đổi định kỳ 5 năm. Luật 2023 lại đổi mới giống như 20 năm trước. Bảng giá đất phải căn cứ vào khung giá đất, nhưng cái khung giá không có giá trị gì nên phải bỏ là đúng.
Điều 89 quy định rất hay là phải bồi thường theo “giá đất cụ thể” (chứ không phải theo Bảng giá đất) và “phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.
Điều khoản 155.3, Dự luật quy định “Việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá”.
Như vậy, có thể suy luận, giá đất cụ thể để bồi thường vẫn cứ được xác định theo bảng giá đất, chỉ khác nhau là nhân hay không nhân và nhân nhiều hay nhân ít với hệ số. Có điều bất hợp lý là, Luật Đất đai năm 2013 hiện hành không hề nhắc đến từ “hệ số”, mà tự dưng lại xuất hiện hế số K trong các nghị định của Chính phủ. Vậy việc bồi thường trong Dự luật này liệu có chung một số phận với Luật hiện hành? Luật như vậy là tù mù, trái với nguyên tắc của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015.
Tuy nhiên, những quy định trên vẫn chưa có gì bảo đảm quyền lợi cho người dân, vì trên thực tế lâu nay các địa phương vẫn luôn trả lời khiếu nại, tố cáo rằng: Giá “giá đất cụ thể” thế là cao nhất rồi, đã theo đúng giá thị trường rồi và nơi ở mới tốt hơn nhiều nơi cũ rồi.
Quy định bồi thường “bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi” như ngay tại chính Điều 89, giá đất được bồi thường vẫn có thể thấp hơn hàng chục lần giá đất bị mất.
Vì vậy, Luật cần quy định “Giá đất cụ thể” phải thoát ly khỏi bảng giá đất. Bảng giá đất chỉ để thu thuế sử dụng đất và có thể là thuế chuyển nhượng đất. Còn “giá đất cụ thể” để bồi thường khi thu hồi đất phải ly khai hoàn toàn bảng giá đất, không bị trói buộc bởi bảng giá đất như kiều bảng giá đất bị trói chặt vào khung giá đất trước kia.
Đặc biệt bất hợp lý là đất giao, đất thuê trả tiền hằng năm hay nhiều năm của doanh nghiệp lại chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng, mà không được thế chấp cho các cá nhân và doanh nghiệp khác. Nó là quyền, là tài sản hợp pháp, sao lại hạn chế vô cớ như vậy.
Dự luật không còn cho doanh nghiệp lựa chọn trả tiền thuê đất một lần và hằng năm, mà chuyển sang trả tiền hằng năm với lý giải để ngân sách có nguồn thu. Điều này không hợp lý vì đáng lẽ chỉ coi đất và tiền thu từ đất là phương tiện để khai thác, sử dụng đất có hiệu quả hơn, mang lại nhiều sản phẩm cho xã hội hơn, mang lại nhiều lợi ích cho đất nước hơn và nộp nhiều thuế cho Nhà nước hơn thì lại tính toán thu sao có lợi nhất cho Nhà nước, mà không thực sự quan tâm đến lợi ích của doanh nghiệp và của người dân. Thu được nhiều tiền đất và cân đối nguồn thu như vậy là tận thu, chứ không phải là hài hoà lợi ích và mang lại lợi ích chung lớn nhất.
Luật sư Trương Thanh Đức
ỒN ÀO LẤY Ý KIẾN TRẺ EM VỀ LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)
MẠNH ĐOÀN/ GDVN 11-3-2023
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 16 chương, 236 điều được đưa ra lấy ý kiến nhân dân từ ngày 3/1/2023 kéo dài cho đến ngày 15/3/2023.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có nội dung liên quan đến nhóm đối tượng yếu thế trong xã hội, đó là trẻ em.
Vào ngày 9/3, Hội Bảo vệ quyền trẻ em Việt Nam tổ chức lấy ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) của gần 80 học sinh tại Trường Trung học cơ sở Lương Yên (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội).
Sự kiện thu hút sự quan tâm của dư luận với nhiều ý kiến trái chiều, cho rằng đây là một vấn đề mang tính vĩ mô, các em còn chưa có tài sản đất đai riêng nên việc lấy ý kiến là không phù hơp.
Liên quan đến sự việc trên, trao đổi với phóng viên Tạp chí điện tử Giáo dục Việt Nam, ông Hà Đình Bốn - Phó Chủ tịch Hội Bảo vệ quyền trẻ em Việt Nam, người có mặt tại sự kiện đang gây tranh cãi này cho hay, việc lấy ý kiến của bất kể dự thảo luật nào đều quy định phải xin ý kiến toàn dân và đăng công khai trong 60 ngày.
 |
Phó Chủ tịch Hội Bảo vệ quyền trẻ em Việt Nam Hà Đình Bốn phát biểu tại hội nghị. (Ảnh: Hồng Thái) |
Việc xin ý kiến toàn dân là trách nhiệm của ban soạn thảo, Quốc hội và Chính phủ. Đây là nhiệm vụ của cả hệ thống chính trị. Hội Bảo vệ quyền trẻ em là một tổ chức được ghi trong Luật Trẻ em và là thành viên của Mặt trận tổ quốc Việt Nam. Việc xin ý kiến công khai của trẻ em là đúng pháp luật.
"Dự thảo luật liên quan đến đối tượng nào càng cần phải xin ý kiến đối tượng đó. Việc ban hành cũng phải đánh giá tác động đối với kinh tế, chính trị, xã hội và toàn dân", ông Bốn nói.
Theo Phó Chủ tịch Hội Bảo vệ quyền trẻ em Việt Nam, việc lấy ý kiến toàn dân về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không loại trừ trẻ em bởi các em cũng là công dân. Bên cạnh đó, căn cứ vào Điều 34, 74, 76 Luật Trẻ em năm 2016 cũng đã quy định quyền tham gia của trẻ em...
Ông Bốn cho hay, trẻ em là đối tượng dưới 16 tuổi, nên Hội đã cân nhắc để lấy ý kiến độ tuổi cho phù hợp, chứ không phải ngẫu nhiên, tuỳ tiện. Hội đã lựa chọn lứa tuổi từ 14-15 là học sinh lớp 9, các em đã có căn cước công dân và độ tuổi này đã đủ hiểu biết nhận thức hành vi.
Cần tạo điều kiện cho trẻ em
Theo ông Bốn, gia đình học sinh có đất bị nhà nước thu hồi sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của các em, khi các em là người phải sống phụ thuộc vào gia đình. Vì vậy, luật cần phải tính toán tới để có chính sách lâu dài.
Hay trẻ em có quyền có tài sản đó là quyền được cho, được thừa kế và người lớn là người giám hộ, bảo vệ. Điều này đã có trong Bộ Luật dân sự nhưng Luật Đất đai cần tạo điều kiện hơn nữa cho trẻ em.
"Trong nội dung buổi hội thảo, chúng tôi cũng có nhiều câu hỏi mở như các em có muốn đứng tên không, có đồng ý hay uỷ quyền... chúng tôi chỉ chọn một vài vấn đề có liên quan đến gia đình có trong dự thảo luật. Dù sao trong thời gian vừa qua có rất nhiều vụ khiếu kiện liên quan đến đất đai trong gia đình, dòng họ, vì vậy luật cần phải quy định một cách rõ ràng minh bạch và hạn chế sửa đổi", ông Bốn nhấn mạnh.
Thông tin thêm về Hội Bảo vệ quyền trẻ em Việt Nam, ông Bốn cho hay, đơn vị là một tổ chức không có nguồn lực chính thức của nhà nước cấp và là tổ chức vận động nguồn lực xã hội, bởi vậy việc tổ chức lấy ý kiến không làm được ở tầm vĩ mô. Hội chỉ đạo các cơ sở của hội ở địa phương lấy ý kiến tập hợp để gửi lên trung ương hội cũng như uỷ ban nhân dân tỉnh.
"Việc xin ý kiến trẻ em độ tuổi trung học cơ sở là đúng luật định, đúng chủ trương. Tôi rất tiếc khi có một số người, thậm chí cán bộ công chức chưa hiểu hết quyền của trẻ em. Đặc biệt Việt Nam là nước đầu tiên ở châu Á và là nước thứ hai trên thế giới phê chuẩn Công ước về quyền trẻ em", Phó Chủ tịch Hội bảo vệ quyền Trẻ em Việt Nam cho hay.
Điều 34, Luật trẻ em có nêu rõ quyền được bày tỏ ý kiến và hội họp: "Trẻ em có quyền được bày tỏ ý kiến, nguyện vọng về các vấn đề liên quan đến trẻ em; được tự do hội họp theo quy định của pháp luật phù hợp với độ tuổi, mức độ trưởng thành và sự phát triển của trẻ em; được cơ quan, tổ chức, cơ sở giáo dục, gia đình, cá nhân lắng nghe, tiếp thu, phản hồi ý kiến, nguyện vọng chính đáng".
Điều 74. Phạm vi, hình thức trẻ em tham gia vào các vấn đề về trẻ em
Khoản 1. Các vấn đề sau đây về trẻ em hoặc liên quan đến trẻ em phải có sự tham gia của trẻ em hoặc tổ chức đại diện tiếng nói, nguyện vọng của trẻ em tùy theo độ tuổi của trẻ em:
Điểm a) Xây dựng và triển khai chương trình, chính sách, văn bản quy phạm pháp luật, quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội".
Điều 76: Bảo đảm sự tham gia của trẻ em trong nhà trường và cơ sở giáo dục khác
"Nhà trường, cơ sở giáo dục khác có trách nhiệm sau đây:
Khoản 1. Tổ chức và tạo Điều kiện để trẻ em được tham gia các hoạt động Đội thiếu niên tiền phong Hồ Chí Minh, Đoàn thanh niên cộng sản Hồ Chí Minh, câu lạc bộ, đội, nhóm của trẻ em trong nhà trường và cơ sở giáo dục khác; các hoạt động ngoại khóa, hoạt động xã hội;
Khoản 2. Cung cấp thông tin chính sách, pháp luật và quy định về giáo dục có liên quan đến học sinh; công khai thông tin về kế hoạch học tập và rèn luyện, chế độ nuôi dưỡng và các Khoản đóng góp theo quy định;
Khoản 3. Tạo Điều kiện để trẻ em được kiến nghị, bày tỏ ý kiến, nguyện vọng về chất lượng dạy và học; quyền, lợi ích chính đáng của trẻ em trong môi trường giáo dục và những vấn đề trẻ em quan tâm;
Khoản 4. Tiếp nhận ý kiến, kiến nghị, nguyện vọng của trẻ em, giải quyết theo phạm vi trách nhiệm được giao hoặc chuyển đến cơ quan, tổ chức có thẩm quyền để xem xét, giải quyết và thông báo kết quả giải quyết đến trẻ em.
Thực hiện quyền tham gia lấy ý kiến nguyện vọng của toàn dân, trong đó trẻ em cũng là một công dân, do đó không loại trừ đối tượng này, trẻ em cũng có quyền tham gia
Tại Điều 92, Luật Trẻ em 2016 nêu rõ: Hội bảo vệ quyền trẻ em Việt Nam, ngoài việc thực hiện quy định tại Điều này có trách nhiệm tổ chức việc kết nối, thu thập thông tin, kiến nghị của các tổ chức xã hội và của trẻ em chuyển đến các cơ quan nhà nước để góp ý, tư vấn cho việc xây dựng và thực hiện chính sách, pháp luật về quyền trẻ em; tham gia giám sát thực hiện quyền trẻ em; phát biểu chính kiến và kiến nghị của Hội đối với các cơ quan nhà nước có liên quan về các vấn đề về trẻ em và việc vi phạm pháp luật về trẻ em.
Mạnh Đoàn
THU HỒI ĐẤT TRÁNH BỒI THƯỜNG KIỂU 'CON NGOAN THÌ THIỆT, CON HƯ THÌ LỢI'
THU HẰNG / VNN 9-3-2023
Góp ý sửa Luật Đất đai, nhiều ý kiến quan tâm đến việc giá đất đền bù cho người dân làm sao hài hòa lợi ích, tránh loạn giá, "con ngoan thì thiệt, con hư thì lại lợi".
Ngày 9/3, tại hội thảo góp ý dự thảo luật Đất đai sửa đổi do Đại học Luật Hà Nội phối hợp cùng các đơn vị tổ chức, nguyên Bộ trưởng Tư pháp Hà Hùng Cường nhận định, công tác quản lý, sử dụng đất đai tới nay vẫn còn tồn tại, hạn chế ở nhiều khâu.
Cụ thể, việc quy hoạch sử dụng đất chưa bảo đảm tính đồng bộ, thiếu tầm nhìn dài hạn, chưa đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững, thực hiện chưa nghiêm đến việc tiếp cận đất đai còn bất cập, công tác thu hồi bồi thường, hỗ trợ tái định cư có nơi chưa bảo đảm hài hòa lợi ích của người dân, nhà nước, nhà đầu tư…
Những điều này dẫn đến hậu quả nguồn lực đất đai chưa phát huy đầy đủ và bền vững, số lượng khiếu nại tố cáo, vi phạm pháp luật về đất đai còn xảy ra nhiều.
Nguyên Bộ trưởng Tư pháp Hà Hùng Cường “Vẫn còn đó câu chuyện về việc có những cá nhân tổ chức giàu lên nhờ đất đai một cách thiếu minh bạch, không thuyết phục. Ngược lại, hàng vạn người khánh kiệt vì đất đai, đa phần là người bình thường”, nguyên Bộ trưởng Tư pháp nói.
Nguyên Thứ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thế Liên nhấn mạnh, trọng nhất là từ giao, thu hồi đều phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Theo ông Liên, dự luật lần này cần làm bài bản hơn để xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tốt, ổn định, hài hòa lợi ích giữa nhà đầu tư, nhà nước, người dân nếu không thì rất là vướng, nhiều khi gây ra xung đột lợi ích, gây ách tắc quá trình phát triển kinh tế xã hội.
Ông Liên đề nghị phải công khai cho dân biết, trừ các quy hoạch mang tính quốc gia. Cùng đó là đề cao trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước trong việc tiếp cận ý kiến nhân dân một cách có trách nhiệm.
Theo ông, dự luật quy định thu đồi đất với các dự án phát triển kinh tế xã hội chưa rõ, dễ xảy ra tùy tiện.
Do đó, ông đề nghị phải hết sức xem trọng điều này, rà soát thật kỹ, thủ tục trình tự dự án thông qua được coi là dự án kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng, không thể để chung chung.
Phó trưởng đoàn chuyên trách tỉnh Bắc Ninh Trần Thị Vân chia sẻ thực tiễn từ địa phương gặp một số khó khăn.
Cụ thể, Bắc Ninh có 80% khiếu kiện phức tạp đông người, vượt cấp, tiếp dân liên quan tới đất đai. Vì vậy, vấn đề quan trọng là phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng thế nào hiệu quả nhất thì mới bớt khiếu kiện, đảm bảo hài hòa lợi ích. Trong đó nếu giải quyết được vấn đề giá đất thì giải quyết 70% vấn đề.
Nêu thực tế về phương án đền bù giải phóng mặt bằng, bồi thường, bà Vân ví dụ cùng một gia đình có một miếng đất nhưng lại ở hai dự án khác nhau thì bồi thường cũng đã phức tạp.
Phó trưởng đoàn chuyên trách tỉnh Bắc Ninh Trần Thị Vân. Ảnh: Thanh Chi
Nếu quy định dự án có 80% đồng thuận, còn lại cưỡng chế, nghe thì rất hay nhưng “không làm được đâu, đến ngàn đời cũng khó làm”.
Quy định như vậy sẽ dẫn đến tiền lệ rất xấu. Đó là vì muốn đủ 80% người dân đồng thuận để còn lại 20% thì cưỡng chế, doanh nghiệp lại đi cửa sau, cho anh này thêm mấy trăm, anh kia thêm mấy trăm.
“Thế là loạn giá như chúng ta hay nói ‘con ngoan thì thiệt, con hư thì lại lợi’, rất là phức tạp”, bà Vân ví von.
Tại hội nghị góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) của Hội Bảo trợ Tư pháp cho người nghèo Việt Nam trong cùng ngày, ông Bùi Văn Phòng, nguyên Phó chánh Thanh tra tỉnh Thái Bình cho rằng Luật Đất đai 2013 chưa có quy định cụ thể, rõ ràng mục đích đất bị thu hồi, trong khi điều này có liên quan mật thiết đến giá đền bù.
Nêu thực tế tại Thái Bình, ông Phòng cho hay, mức đền bù đất bị thu hồi thấp hiện chỉ vào khoảng 78 triệu đồng/sào (360m2) đối với khu vực thành phố, 69 triệu đồng/sào với đất thị trấn, thị xã... Tuy nhiên sau khi thu hồi các chủ đầu tư đã phân lô, bán nền có mức giá lên tới vài chục triệu/m2. Thu với giá rẻ, rồi bán nền với giá gấp hàng trăm lần, điều này đã gây bức xúc trong dân, đặc biệt là những người bị thu hồi đất.
Do đó, ông kiến nghị Luật Đất đai sửa đổi nên tách bạch mục đích thu hồi đất và thành lập tổ chức chuyên nghiệp, độc lập về định giá đất không chỉ giúp cho việc thu hồi đất thuận lợi mà còn là giải pháp tích cực phòng ngừa, ngăn chặn lợi ích nhóm trong việc thu hồi đất.
Theo đó, đất thu hồi nên chia thành 3 nhóm: thu hồi vì mục đích an ninh-quốc phòng, lợi ích quốc gia công cộng; thu hồi đất vì phục vụ phát triển kinh tế xã hội và đất thu hồi giao cho nhà đầu tư phân lô, bán nền. Từ đó, Nhà nước xây dựng giá đền bù phù hợp với mục đích thu hồi, người dân dễ dàng chấp nhận và khắc phục cơ bản lợi ích nhóm trong thu hồi đất.
CÓ NƠI GIÁ ĐẤT SAU KHI CÓ DỰ ÁN CHÊNH TỚI 700 LẦN
THU HẰNG/ VNN 9-3-2023
PGS.TS Doãn Thị Hồng Nhung, Phó Trưởng ban Pháp chế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, có nơi giá đất trước và sau khi có dự án chênh từ 50 đến 700 lần.
Đây là ý kiến của bà Nhung tại tọa đàm chuyên đề “Đánh giá vòng 2 việc công khai thông tin kế hoạch sử dụng đất cấp huyện và bảng giá đất cấp tỉnh trên môi trường điện tử năm 2022” sáng 9/3.
Không minh bạch giá đất, quy hoạch đất là nguy cơ cho rửa tiền, tham nhũng
Bà Ramla Khalidi, Đại diện thường trú UNDP tại Việt Nam cho rằng việc chia sẻ thông tin không công bằng cho các nhóm đối tượng về kế hoạch sử dụng và bảng giá đất là một trong những nguyên nhân dẫn tới khiếu kiện, khiếu nại chiếm tỉ lệ rất lớn.
Từ kinh nghiệm thực tiễn tốt ở nhiều quốc gia, nơi nào thông tin đất đai được chia sẻ công khai, minh bạch và người dân có cơ hội cho ý kiến vào các dự thảo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bảng giá đất, thì nơi đó kiểm soát tốt hơn nguy cơ tham nhũng liên quan đến đất đai.
PGS.TS Doãn Thị Hồng Nhung
PGS.TS Doãn Thị Hồng Nhung, Phó ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, nhiều vụ án lớn về đất đai những năm qua ít nhiều có vi phạm về quyền tiếp cận thông tin của người dân. Trong đó, trục lợi chính sách thể hiện rất rõ từ giá đất và bảng giá đất.
Dẫn kết quả khảo sát của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, bà Nhung cho hay, có nơi giá đất trước và sau khi có dự án chênh từ 50 đến 700 lần.
“Con số này cho thấy, địa tô chênh lệch thể hiện rất rõ lợi ích của người dân, chủ đầu tư, Nhà nước dường như không công bằng và là hậu quả trong đầu tư kinh doanh”, bà Nhung nhấn mạnh.
Theo bà Nhung, việc không minh bạch giá đất, quy hoạch còn là nguy cơ dẫn đến hoạt động rửa tiền, tham nhũng là những vấn đề nhức nhối trong xã hội.
Việc công khai thông tin trên các cổng thông tin điện tử của địa phương còn nhiều vấn đề, trong đó xảy ra 3 thực trạng chính là có công bố; công bố nhưng chưa đầy đủ và không công bố.
Bà cũng lưu ý, thời điểm công bố cũng rất quan trọng, gắn liền với nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp khi thực hiện dự án phải thu hồi đất. Chỉ khi công bố công khai, rất dễ có kiểm soát từ người dân, báo chí. Chính từ các hoạt động giám sát, thanh tra này, người dân có thể tiếp cận thông tin.
Bà kiến nghị xây dựng, hoàn thiện Luật Đất đai sửa đổi, luật tiếp cận thông tin theo hướng hoàn thiện hơn việc thanh tra, kiểm tra trong hoạt động giám sát của người dân.
Thông tin về quy hoạch, giá đất hiện nay vẫn rất mập mờ
Cùng mối quan tâm, GS. Nguyễn Đăng Dung, Giảng viên khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội cho rằng, tính công khai, mức độ tiếp cận của người dân đối với thông tin về quy hoạch, giá đất hiện nay vẫn chưa rõ ràng.
GS. Nguyễn Đăng Dung
Ông Dung cho rằng, trong bối cảnh kinh tế thị trường, giá trị thông tin là rất lớn. Càng cung cấp cho người dân nhanh bao nhiêu thì càng tốt bấy nhiêu và phần nào giải quyết tình trạng đầu cơ, tích trữ đẩy giá đất lên cao trong khi người có nhu cầu thực sự không mua được.
“Việc mập mờ thông tin dẫn đến tình trạng một số ít, hoặc nhóm người nắm được thông tin này sẽ làm giàu thông qua tích trữ, đầu cơ đất đai; gây khó khăn cho công tác quản lý và thất thoát cho Nhà nước”, ông Dung phân tích.
Một trong những điểm mấu chốt của lần sửa đổi Luật Đất đai này theo GS Dung là làm sao người dân chủ động nắm bắt được thông tin về giá đất, về quy hoạch không tránh bị người nắm bắt thông tin đầu cơ, tích trữ.
Ông đồng tình với ý tưởng cần có một trang thông tin thống nhất về giá đất, người dân có thể dễ dàng truy cập, thao tác để nắm bắt được giá đất, quy hoạch nơi mình đang ở. Cơ quan dân cử từ Quốc hội, HĐND các cấp, cho đến MTTQ các cấp cần giám sát việc công khai thông tin về đất đai cho người dân.
Nghiên cứu vòng 2 của UNDP được thực hiện từ tháng 10/2022-2/2023 thông qua việc rà soát cổng thông tin điện tử chính thức của 63 tỉnh, thành và 705 quận, huyện, thị xã trên toàn quốc.
Qua đó cho thấy, việc công khai thông tin kế hoạch sử dụng đất và bảng giá đất trên cổng thông tin điện tử của chính quyền cấp tỉnh và cấp huyện chậm cải thiện.
Về việc công khai bảng giá đất cấp tỉnh, tính đến ngày 6/10/2022, có 41/63 tỉnh thành (chiếm 65%) thực hiện, tăng 22,2% so với kết quả rà soát năm 2021.
Về việc công khai kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, tính đến ngày 6/10/2022 có 55,2% đã thực hiện, so với năm 2021 con số này tăng nhẹ (khoảng 7%).
Về việc công khai thông tin quy hoạch sử dụng đất cấp huyện tính đến hết ngày 6/10/2022 có gần 49% (tương đương 345 UBND cấp huyện) đã thực hiện.
CÓ CHĂNG KÌ ĐÀ LÀ CHA CẮC KÉ...?
CHU MỘNG LONG/ FB 11-3-2023
Tôi thật ngạc nhiên khi thấy dân mạng chia sẻ một trang trong Luật đất đai sửa đổi với định nghĩa về "đất trồng cây hàng năm". Một định nghĩa lòng vòng, rối mù hơn cả bài đồng dao cho trẻ con chơi: "Kỳ đà là cha cắc ké/ Cắc ké là mẹ kỳ nhông/ Kì nhông là ông kì đà/ Kỳ đà là cha cắc ké...". Hay: "Lúa ngô là cô đậu nành. Đậu nành là anh dưa chuột. Dưa chuột là ruột dưa gang. Dưa gang là nàng dưa hấu. Dưa hấu là cậu lúa ngô..."
Từ ngạc nhiên đi đến bật cười khi nhà chức trách cho trẻ em tham gia góp ý cái luật mà người lớn phải vắt óc suy nghĩ. Luật Đất đai liên quan đến vận mệnh quốc gia, đến an ninh lãnh thổ và quyền lợi của công dân. Phải là người từng trải nghiệm bằng máu mới có thể góp ý tốt được, đâu phải chuyện trẻ con? Cho trẻ con góp ý Luật Đất đai chẳng khác một trò diễn trong thao giảng ở trường học. Người lớn viết sẵn văn mẫu rồi bắt trẻ con học thuộc để giơ tay phát biểu cho ra vẻ lấy trẻ em làm trung tâm, như cách làm của giáo dục hiện nay? Nếu không viết sẵn cho trẻ con mà để trẻ tự nói thì chắc chắn chỉ có lời ngớ ngẩn. Tôi muốn góp ý nhiều điều, nhưng chơi trò như vậy thì ý kiến cá nhân của tôi hay của những người tâm huyết khác chỉ là giọt muối bỏ trong loạn xạ biển người, trong đó không đầy rác rưởi cũng lềnh phềnh tã lót? Những người đàng hoàng, nghiêm túc có cảm thấy bị tổn thương không?
Khi thấy dân mạng chia sẻ một đoạn trong Luật đất đai với định nghĩa vòng vo, rối rắm, bất giác tôi nghĩ, rằng họ cho trẻ con góp ý cũng phải. Vì cách định nghĩa ấy đúng là trò chơi của con trẻ, chỉ có con trẻ ở giai đoạn tiền ngôn ngữ mới hiểu được!
Tuy nhiên, đêm nay mất cả mấy tiếng đồng hồ tra cứu xem, cái trang ấy nằm ở điều nào trong bộ luật? Tra văn bản Chính phủ gửi cho từ đầu, không thấy. Tra các văn bản đã chỉnh sửa lần 1, lần 2 cũng không thấy. Chỉ thấy ở Điều 10. Phân loại đất, nguyên văn như sau:
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:
1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất như sau:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất chuyên trồng lúa, đất trồng lúa còn lại và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất lâm nghiệp gồm đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng;
d) Đất chăn nuôi tập trung;
đ) Đất nuôi trồng thủy sản;
e) Đất làm ruộng muối (sau đây gọi là đất làm muối);
...
Bạn nào biết cái đoạn định nghĩa "đất trồng cây hàng năm..." vòng vo, rối rắm ấy nằm ở văn bản nào? Hay chỉ là một trò chế đầy ngụy tạo để biến chuyện nghiêm túc thành trò cười, như người ta đã cho trẻ em chơi với Luật Đất đai?
Thú thật, tôi là người thích đùa. Nhưng không dám đùa trong chuyện này. Chuyện sở hữu đất đai trong lịch sử và trong thế giới đương đại từng diễn ra xung đột, tranh chấp, thôn tính với xương máu chồng chất.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét