ĐIỂM BÁO MẠNG
Quốc tế: Nga nói Ukraine mất 11.000 quân trong tháng 2, Kiev quyết bảo vệ Bakhmut (VNN 8/3/2023)-Tại sao phụ nữ Mỹ sống thọ hơn nam giới? (VNN 8/3/2023)-Tình báo Hàn Quốc tiết lộ sở thích của con gái ông Kim Jong Un (VNN 8/3/2023)-Mỹ cáo buộc nhóm ủng hộ Ukraine phá hoại đường ống Dòng chảy phương Bắc (VNN 8/3/2023)-Video lính dù Ukraine bắn hạ 5 xe tăng Nga trong một ngày (VNN 8/3/2023)-NATO tuyên bố đạt tiến bộ trong việc kết nạp Phần Lan, Thụy Điển (VNN 8/3/2023)-Tổng thống Zelensky không từ bỏ Bakhmut, Nga công bố thiệt hại của Ukraine (VNN 7/3/2023)-Xe bọc thép bắc cầu: Phương tiện giúp Ukraine chiếm lợi thế ở sông Dnipro (VNN 7/3/2023)-Ukraine muốn Mỹ cung cấp bom chùm, Nhà Trắng xác nhận không có kế hoạch giao F-16 (VNN 7/3/2023)-
- Trong nước: Thủ tướng Phạm Minh Chính: Quan tâm hơn nữa công tác quy hoạch nguồn cán bộ nữ (GD 8/3/2023)-Chuyện liều 'gõ cửa' Tổng Bí thư của nữ giáo sư toán học đầu tiên tại Việt Nam (VNN 8/3/2023)-Hai người nước ngoài đứng trên đường phố Đà Nẵng xin 'cứu giúp' (VNN 8/3/2023)-Danh sách thành viên Ủy ban Kiểm tra Trung ương khóa XIII sau khi được kiện toàn (GD 7/3/2023)-Thêm 1 phụ huynh mất 100 triệu vì kịch bản “con cấp cứu ở Chợ Rẫy” (VNN 7/3/2023)-'Thu hồi đất đừng để người dân nhận bồi thường giá bèo' (VNN 7/3/2023)-Người đàn ông giả nhà sư đi khất thực ở Đà Nẵng (VNN 7/3/2023)-Xác minh người nước ngoài với tấm biển 'xin tiền' trên đường phố Đà Nẵng (VNN 4/3/2023)-Tổng thống Nga, Chủ tịch Triều Tiên chúc mừng Chủ tịch nước Võ Văn Thưởng (VNN 4/3/2023)-Ông Võ Văn Thưởng được giới thiệu để bầu làm Chủ tịch nước (VNN 2/3/2023)-Sáng nay, Quốc hội họp bầu Chủ tịch nước (GD 2/3/2023)-Ông Võ Văn Thưởng làm Chủ tịch nước (VNN 2/3/2023)-
- Kinh tế: Cửa hàng áo dài 0 đồng: ‘Ai thừa đến cho, ai cần đến nhận (KTSG 8/3/2023)-Ngành gỗ vẫn đi ‘một chân’ (KTSG 8/3/2023)-Podcast 8-3-2023 – Chữa cháy trái phiếu doanh nghiệp (KTSG 8/3/2023)-Bộ Giao thông Vận tải xem xét phương án giãn chu kỳ đăng kiểm (KTSG 8/3/2023)-Điều chỉnh quy hoạch 2 hạng mục thuộc dự án sân bay Long Thành (KTSG 8/3/2023)-Masterise Homes chính thức cất nóc LUMIÈRE Boulevard (KTSG 8/3/2023)-Điều chẳng ngờ khi tôi đi kiểm định ô tô cho vợ (VNN 8/3/2023)-Nhà chung cư là tài sản cả đời, không thể chấm dứt quyền sở hữu lạnh lùng (VNN 8/3/2023)-Huy động người thân luân phiên trực xếp lốt đăng kiểm ở TP.HCM (VNN 8/3/2023)-Đóng BHXH 15 năm, nhận lương hưu có đủ sống? (VNN 8/3/2023)-Xe tự chế quá khổ có hộ tống nghênh ngang trên quốc lộ (VNN 8/3/2023)-Bệnh viện 'vừa mừng vừa lo' khi đấu thầu, mua sắm thiết bị y tế (VNN 8/3/2023)-Hoa ban phủ tím góc công viên Hà Nội, cảnh đẹp ngỡ ngàng như ở trời Âu (VNN 8/3/2023)-Ứng dụng VNeID cung cấp các tiện ích trực tuyến gì cho người dân? (VNN 8/3/2023)-Đồng USD tăng vọt, giá vàng lao dốc sau tuyên bố của Chủ tịch Fed (VNN 8/3/2023)-Các sếp nữ doanh nhân được nhận lương tiền tỷ (VNN 8/3/2023)-Giá xăng dầu hôm nay 8/3: Đà tăng bị cản lại (VNN 8/3/2023)-Thị trường 8/3: Hoa tươi bạc triệu ế ẩm, bó 1 bông đắt khách (VNN 8/3/2023)-
- Giáo dục: Chi trả phụ cấp cho GV phải dạy 2 cấp học, thiếu hướng dẫn, mỗi nơi làm một cách (GD 8/3/2023)-Xét học bạ tuyển sinh vào lớp 10, hiệu trưởng lo tâm lý nể nang, làm đẹp học bạ (GD 8/3/2023)-Cho học sinh lớp 10 được thi xét tuyển ĐH nhưng nhà trường "không khuyến khích" (GD 8/3/2023)-Sở GD Bắc Kạn đề xuất nhiều giải pháp phát triển cơ sở GD mầm non ngoài công lập (GD 8/3/2023)-“Mẹ ơi, truyền hóa chất mà bị trọc đầu, các bạn có chơi với con không?” (GD 8/3/2023)-Diện tích đất hạn hẹp, Đà Nẵng kiến nghị điều chỉnh số lượng tầng/trường học (GD 8/3/2023)-Năm 2023, Học viện Quân y tuyển cả thí sinh nam và nữ ở 63 tỉnh/thành (GD 8/3/2023)-Nỗi khổ của những phụ huynh chuyển trường cho con (GD 8/3/2023)-Bỏ kỳ thi tốt nghiệp ‘hình thức’ sẽ có ích hơn nhiều (VNN 8/3/2023)-
- Phản biện: Năm mèo nói chuyện… chuột (2) (GD 8/3/2023)-Xuân Dương-Sắp 8/3, mẹ chồng đòi tặng quà trăm triệu khiến tôi khó xử (VNN 7/3/2023)-Ông Nguyễn Đình Cung: ‘Rất khó dự báo trên nền tảng số liệu hiện nay’ (TVN 7/3/2023)-'Thu hồi đất đừng để người dân nhận bồi thường giá bèo' (VNN 7/3/2023)-Năm mèo nói chuyện… chuột (1) (GD 6/3/2023)-Xuân Dương-Tủ rượu và tủ sách (KTSG 5/3/2023)-Khánh Hưng-Kinh tế số, xã hội số cần có văn hóa số (VNN 5/3/2023)-NMH-Muốn thanh thản thì đừng ăn không của ai cái gì! (TVN 5/3/2023)-Nguyễn Huy Viện-Bỏ sổ hộ khẩu giấy, đừng ‘mua’ thêm việc cho dân (VNN 5/3/2023)-Quang Phong-Vừa đi làm vừa học… đã khiến tấm bằng thạc sĩ không thực chất (VNN 3/3/2023)-Đừng để đào tạo thạc sĩ như tại chức (VNN 2/3/2023)-Để nền kinh tế hạ cánh mềm (TVN 2/3/2023)-Tư Giang-Thu hồi đất tránh chuyện 'công cộng hóa' mục đích thương mại (VNN 20-2-2023)-
- Thư giãn: Màn trả thù ngọt ngào, người đàn ông Ấn Độ lấy luôn vợ của kẻ 'cắm sừng’ mình (VNN 5/3/2023)-Cận cảnh lễ đổi gác kiểu triều đình Hoàng gia ở Seoul (VNN 5/3/2023)-
Việc thu hồi đất vì mục đích công cộng thông qua cơ chế riêng có thể bị lợi dụng để thu hồi đất đai phục vụ cho nhu cầu thương mại, nói cách khác là "công cộng hóa" mục đích thương mại.
Đó là lo lắng của nhiều chuyên gia khi góp ý dự án Luật đất đai (sửa đổi) do Hội đồng Tư vấn Dân chủ và Pháp luật – Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam tổ chức chiều 20/2.
Quy hoạch đất từ trên xuống dễ bị lợi dụng
GS Trần Ngọc Đường, Chủ nhiệm Hội đồng Tư vấn Dân chủ và Pháp luật cho rằng, việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như dự thảo được tiến hành "từ trên xuống".
“Điều đó có nghĩa là quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của cấp trên quyết định quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới là không hợp lý. Nên chăng việc lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất cần tiến hành "từ dưới lên" thì việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mới sát thực tế và khả thi”, ông gợi mở.
GS Trần Ngọc Đường, Chủ nhiệm Hội đồng Tư vấn Dân chủ và Pháp luật. Ảnh: Minh Đạt
Dẫn thực tiễn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất những năm qua thường xuyên điều chỉnh, trong đó không ít trường hợp vì lợi ích nhóm, ông Đường cho rằng, dự thảo Luật Đất đai hiện quy định các căn cứ để điều chỉnh quy định quá rộng và thiếu cụ thể. Điều này rất dễ bị lợi dụng để điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã phê duyệt.
Ông cũng đề nghị cần xem lại quy định về thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch quá rộng khi quy định: “Cấp nào có thẩm quyền quy hoạch cấp đó quyết định thay đổi, điều chỉnh quy hoạch”.
Theo ông, thẩm quyền thay đổi quy hoạch cấp tỉnh phải được cơ quan quy hoạch cấp quốc gia cho phép và thẩm quyền thay đổi quy hoạch cấp quận huyện phải do cấp tỉnh quyết định.
GS Trần Ngọc Đường cũng đề nghị Ban soạn thảo xem xét lại việc phân cấp, phân quyền trong thu hồi đất, thẩm quyền thẩm định giá đất thu hồi là những vấn đề còn rất nóng trong thực tế cần phải quy định chặt chẽ. Tất cả các khâu của quản lý nhà nước về đất đai đều phải có mặt của cơ chế nhân dân kiểm soát quyền lực nhà nước theo Hiến pháp năm 2013.
Cùng với đó là cơ chế kiểm soát quyền lực nhà nước bên trong và kiểm soát lẫn nhau để việc quản lý và sử dụng đất đai có hiệu lực và hiệu quả khắc phục được tình trạng tiêu cực tham nhũng về đất đai.
Ngoài ra, GS Trần Ngọc Đường cũng lưu ý, nếu ủy quyền tràn lan thì có thể dẫn tới mất quyền và bị hạn chế quyền. Khi Quốc hội giao cho Chính phủ, các bộ ngành, hoặc chính quyền địa phương quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành trong các điều luật phải hết sức cần nhắc để không “dễ dãi” nhường quyền của mình cho các cơ quan khác.
Thu hồi đất thông qua cơ chế riêng dễ lợi ích nhóm
Ông Đỗ Duy Thường, Ủy viên Đoàn Chủ tịch Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam nhấn mạnh, việc lấy ý kiến công dân đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện có ý nghĩa rất quan trọng, nhằm phát huy quyền dân chủ, làm chủ trực tiếp của nhân dân ở cơ sở.
Việc này còn liên quan mật thiết đến trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong việc thực hiện dân chủ, công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình khi thực hiện quyền công dân tham gia giám sát quản lý, sử dụng đất đai. Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai chưa quy định đầy đủ, rõ ràng việc này.
“Đây là vấn đề sống còn của người dân hàng ngày, điều đầu tiên quan trọng nhất là lấy ý kiến về kế hoạch sử dụng đất”, ông Thường lưu ý.
Từ đó, ông đề nghị, quy định rõ nội dung lấy ý kiến nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở cấp huyện, mà trực tiếp là cấp xã, nhất là những dự án liên quan đến quyền sử dụng đất của các hộ gia đình trong thôn, bản, tổ dân phố với thời hạn 30 ngày.
Theo đó, cần công khai bản đồ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại UBND xã và tại điểm dân cư ở các thôn, bản, tổ dân phố. Một hình thức khác là lấy ý kiến nhân dân thông qua MTTQ, phát phiếu hỏi gửi trực tiếp đến từng hộ gia đình…
Phó Ban Dân nguyện (Ủy ban Thường vụ Quốc hội) Lưu Bình Nhưỡng quan tâm đến Điều 62 Luật Đất đai hiện hành quy định các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế, xã hội, vì mục đích công cộng, Nhà nước tiến hành thu hồi thông qua cơ chế riêng.
Tuy nhiên, ông cho rằng, điều đó dễ gây tình trạng tham nhũng, tiêu cực, lợi dụng chức vụ quyền hạn, “lợi ích nhóm"; nhiều dự án bị treo, gây lãng phí, khiếu kiện... gây hệ lụy về kinh tế, xã hội.
Quy định này có thể bị lợi dụng để thu hồi đất đai phục vụ cho nhu cầu thương mại, nói cách khác là "công cộng hóa" mục đích thương mại; có thể bị biến tướng nhằm thu hồi đất làm khu đô thị sinh thái, khu dân cư để kinh doanh.
Nếu không được quy định rõ trong luật, nhất là trường hợp thu hồi đất vì mục đích công cộng dễ dẫn đến tình trạng “điều chỉnh” quy hoạch và mục đích sử dụng đất thông qua nghị quyết của HĐND nhằm hợp thức hóa cho mục đích thương mại.
Theo ông Nhưỡng, việc thu hồi đất phải tuân thủ Hiến pháp và pháp luật; chỉ được thực hiện sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt. Đối với trường hợp thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư thì phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất.
Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đi trước một bước, bảo đảm công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư theo quy định của Hiến pháp và pháp luật.
Ngoài ra, Nhà nước cần quy định cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”. Điều đó là nhằm tránh tình trạng lợi dụng khái niệm vì lợi ích “công cộng” để thực hiện các mục tiêu phi “công cộng" hay là tình trạng “công cộng” hóa mục tiêu thương mại.
Nhiều ý kiến lưu ý khi sửa Luật Đất đai làm sao để người dân không bị thiệt thòi, không phải nhận bồi thường giá bèo trong khi giá đất sau thu hồi đưa vào kinh doanh lại tăng gấp nhiều lần.
Chiều 6/3, Hội đồng tư vấn Khoa học - Giáo dục - Môi trường của Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam tổ chức hội nghị góp ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Nhiều ý kiến góp ý xoay quanh câu chuyện thu hồi đất, giá đền bù cũng như vấn đề quy hoạch đất đai.
Bồi thường theo giá thị trường
Quan tâm đến việc định giá đất, PGS.TS Phạm Hữu Tiến, nguyên Viện trưởng Viện Thông tin khoa học (Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh) nêu thực tế hiện nay, sự chênh lệch giữa giá đất đền bù khi nhà nước thu hồi đất và giá đất sau khi chuyển đổi, đưa vào kinh doanh đang tạo ra các kẽ hở.
Vì vậy, việc dự thảo luật quy định giá đất theo giá thị trường là điều người dân mong đợi vì sẽ khắc phục được sự chênh lệch này. Ông mong luật lần này làm sao để người dân không bị thiệt thòi, không phải nhận bồi thường giá bèo trong khi giá đất sau thu hồi đưa vào kinh doanh lại tăng gấp nhiều lần.
Tuy nhiên, PGS.TS Vũ Hào Quang lại băn khoăn, việc quy định nhà nước bồi thường theo nguyên tắc thị trường như dự thảo luật là chưa rõ, khó thực hiện.
Bởi theo ông, nguyên tắc thị trường là thuận mua vừa bán nhưng để nhà nước và chủ sở hữu đất tranh luận xem giá là bao nhiêu thì mất nhiều thời gian và khó đạt được sự đồng thuận. Do đó luật lần này cần quy định rõ, nhà nước bồi thường đất theo giá thị trường.
PGS.TS Lê Vân Trình cũng cho rằng, dự thảo chưa định nghĩa rõ thế nào là “thị trường”, trong khi rõ ràng thị trường đất ở Việt Nam chưa hoàn thiện với hiện tượng đầu cơ khá phổ biến, ảnh hưởng toàn bộ thị trường.
Do đó, cơ quan soạn thảo cần phải làm rõ thế nào là giá phổ biến trên thị trường bởi giá cả sẽ dao động và đâu là căn cứ để biết đó là giá phổ biến để điều chỉnh giá đất.
Ông cũng nêu thực tế hiện nay, khi đất nông nghiệp bị thu hồi thì giá bồi thường thấp hơn rất nhiều so với giá đất thương mại và đất ở sau khi đã chuyển đổi mục đích. Đây chính là nguyên nhân dẫn tới việc nông dân đòi quyền lợi và kéo dài thời gian giải phóng mặt bằng.
GS.TS Trần Đình Long, Phó Chủ tịch Hội Điện lực Việt Nam cũng lưu ý, thực tế hiện nay có những khu đô thị bỏ hoang rất nhiều, nhưng khi thu hồi đất nông nghiệp của người dân chỉ đền bù 20.000 - 25.000 đồng/sào.
Cho rằng như vậy là không công bằng với người nông dân, ông Long đề nghị, Luật Đất đai sửa đổi lần này cần có các quy quan tâm tới thu hồi đất nông nghiệp để khắc phục tình trạng này.
Tránh việc lấy ý kiến người dân "chỉ để chơi"
Góp ý về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, PGS.TS Phạm Hữu Tiến nhấn mạnh, điều người dân mong mỏi là làm sao việc lập quy hoạch, kế hoạch phải công khai, công tâm, căn cứ vào nhu cầu phát triển địa phương cũng như cả nước, tránh tiêu cực.
Ông Tiến nêu thực tế ở một số nơi hiện nay, việc khoanh vùng đất, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch hầu như không ai biết. Việc quy hoạch sử dụng đất ở nhiều địa phương đang rất chủ quan, không biết có cần thiết không, nhiều khi khoanh vào rồi để đấy, không ai sử dụng đến. Chính điều này làm người dân bức xúc, trong khi “tấc đất, tấc vàng”.
Trong khi đó, luật lại không quy định trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước trong vấn đề này. Chính điều này đã tạo thành kẽ hở dẫn đến tham nhũng, trục lợi trong lĩnh vực đất đai.
Theo PGS.TS Phạm Hữu Tiến, dự thảo cần đặt ra câu hỏi việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất từ trước đến nay đã hiệu quả chưa? Vì sao nhiều dự án đất để không sau khi quy hoạch đến cả chục năm vẫn chưa đưa vào sử dụng?
“Đây là điều rất đáng tiếc, gây lãng phí và bức xúc", ông Tiến lưu ý và đề nghị dự thảo bổ sung thêm thiết chế công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Đồng thời cần có biện pháp giảm thiểu tác động bởi nguyện vọng, động cơ, lợi ích không chính đáng; đảm bảo quy hoạch phải đúng mục đích an ninh quốc phòng và kinh tế xã hội.
Dự thảo luật cũng cần bổ sung thêm quy định xử lý đối với cơ quan quản lý Nhà nước có tính không thực hiện nghĩa vụ công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc để tình trạng tiêu cực xảy ra.
Cùng mối quan tâm, GS.TS Trần Đình Long cho rằng dự thảo luật quy định việc lấy ý kiến người dân đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nghe "rất oách" nhưng để người dân biết được ô đất này quy hoạch cho việc gì thì rất khó. Thực tế chỉ đến khi chuẩn bị thực hiện, vẽ bản đồ, người dân mới biết.
Vì vậy, ông đề nghị dự thảo nên quy định cụ thể tỷ lệ người dân đồng thuận đối với các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và coi đây là nội dung bắt buộc, thay cho việc đơn thuần "lấy ý kiến"và cũng để tránh việc lấy ý kiến người dân "chỉ để chơi".
KHÔNG THỂ ĐÁNH ĐỒNG 'ĐẤT' VÀ 'QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT'
LS TRƯƠNG THANH ĐỨC/ TVN 1-3-2023
Với trách nhiệm của một luật sư đã tham gia góp ý 5 kỳ sửa đổi Luật Đất đai, tôi kiến nghị, đất thuộc sở hữu toàn dân, dân phải được quyền mua bán, hay chí ít phải được quyền chuyển nhượng, chứ không phải là chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai.
LTS: Tiếp tục đóng góp ý kiến cho dự thảo luật Đất đai sửa đổi, Tuần Việt Nam xin giới thiệu những kiến nghị của Luật sư Trương Thanh Đức.
Trên tinh thần đó, đối với dự thảo luật Đất đai sửa đổi, sau đây gọi là dự luật, tôi thấy cần góp ý về một số vấn đề chung mang tính nền tảng.
Lấn cấn giữa đất và quyền sử dụng đất
Điều 3 về “Giải thích từ ngữ”, luật Đất đai hiện hành năm 2013 giải thích một loạt từ ngữ, theo đó, “đất” cũng chính là “quyền sử dụng đất”. Đó là các khoản sau: Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là nhà nước giao đất); Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất); Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất; Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Tương tự “đất” cũng chính là “quyền sử dụng đất” trong dự thảo luật Đất đai (sửa đổi), sau đây gọi là dự luật: Bồi thường quyền sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất (sau đây gọi là bồi thường về đất); Chiếm đất là việc sử dụng đất; Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích đất; Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là nhà nước cho thuê đất); Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là nhà nước giao đất); Nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất.
Như vậy, bám sát các quy định nêu trên, có thể diễn đạt như sau:
“Bồi thường quyền sử dụng đất” cũng chính là “Bồi thường về đất”. “Chiếm quyền sử dụng đất” là “Chiếm đất”. “Cho thuê quyền sử dụng đất” là “Cho thuê đất”. “Giá trị quyền sử dụng đất” là “Giá trị đất”. “Giao quyền sử dụng đất” là “Giao đất”. “Thu lại quyền sử dụng đất” cũng chính là “Thu hồi đất”. “Tranh chấp về quyền sử dụng đất” là “tranh chấp đất đai”.
Điều 12 về “Những hành vi bị nghiêm cấm” của dự luật cũng quy định: Cấm lấn, chiếm, hủy hoại “đất đai”, chứ không cấm lấn, chiếm, hủy hoại “quyền sử dụng đất”. Cấm sử dụng “đất” không đúng mục đích, chứ không cấm sử dụng “quyền sử dụng đất” không đúng mục đích. Cấm sử dụng “đất” mà không đăng ký, chứ không cấm sử dụng “quyền sử dụng đất” mà không đăng ký.
Cấm làm trái quy định về quản lý, sử dụng “đất đai”, chứ không cấm làm trái quy định về quản lý, sử dụng “quyền sử dụng đất đai”. Cấm cung cấp thông tin về “đất đai” không chính xác chứ không cấm cung cấp thông tin về “quyền sử dụng đất đai” không chính xác.
Cấm cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng “đất”, chứ không cấm cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng “quyền sử dụng đất”.
Cấm phân biệt đối xử về giới trong hoạt động quản lý, sử dụng “đất đai”, chứ không cấm phân biệt đối xử về giới trong hoạt động quản lý, sử dụng “quyền sử dụng đất đai”.
Khi đề cập đến quyền, nghĩa vụ của mọi chủ thể từ “toàn dân”, nhà nước, cho đến “tổ chức, cá nhân, chủ thể khác”, dự luật chỉ đề cập đến các cụm từ “sở hữu đất” chứ không hề nói đến sở hữu “quyền sử dụng đất”; chỉ viết là sử dụng “đất” chứ không viết là sử dụng “quyền sử dụng đất”. Nhưng khi quy định về chuyển nhượng hay cho thuê thì dự luật lại viết rất mâu thuẫn, khó hiểu, với 3 cách diễn đạt hoàn toàn khác nhau:
Thứ nhất, chỉ quy định “chuyển nhượng đất nông nghiệp” chứ không viết chuyển nhượng “quyền sử dụng đất nông nghiệp” (Điều khoản 49.4,…).
Ảnh minh hoạ: Hoàng Hà
Thứ hai, quy định ngược là “chuyển nhượng “quyền sử dụng đất” rừng phòng hộ”, chứ không viết là “chuyển nhượng “đất” rừng phòng hộ” hay viết “chuyển nhượng “quyền sử dụng đất” gắn với hạ tầng”, chứ không viết là “chuyển nhượng “đất” gắn với hạ tầng” (Điều khoản 49.6.b, 119.5,…).
Thứ ba, quy định đồng thời việc “cho thuê “đất”“ và “cho thuê “quyền sử dụng đất”“ (Điều khoản 29.1, 34.2,…).
Xét về nguyên lý căn bản, chỉ có thể bán, cho mượn, cho thuê, chuyển nhượng, góp vốn, tặng cho, thế chấp, thừa kế, trao đổi… “tài sản”, chứ không thể bán, cho mượn, cho thuê, chuyển nhượng, góp vốn, tặng cho, thế chấp, thừa kế, trao đổi… “quyền sử dụng tài sản”.
Theo đó, cũng chỉ có thể bán (đấu giá), cho mượn, cho thuê, chuyển đổi, chuyển nhượng, góp vốn, tặng cho, thế chấp, thừa kế… “đất”, chứ không thể bán (đấu giá), cho mượn, cho thuê, chuyển đổi, chuyển nhượng, góp vốn, tặng cho, thế chấp, thừa kế… “quyền sử dụng đất”.
Riêng đối với chuyển nhượng đất thuê cần gọi là chuyển nhượng quyền thuê đất, không nên diễn đạt thành chuyển nhượng “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất” hay gọi dài dòng là “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với quyền sử dụng đất thuê như dự luật.
Tóm lại, cần sử dụng chính xác, rõ ràng và đơn giản nhất, mà vẫn theo đúng với Hiến pháp và một số nhiều quy định của luật này cũng như các luật khác là bán (đấu giá) “đất”, bồi thường “đất”, cho mượn “đất”, cho thuê “đất”, chuyển đổi “đất” (trao đổi “đất”), chuyển nhượng “đất”, giao “đất”, định giá “đất”, góp vốn bằng “đất”, tặng cho “đất”, thế chấp “đất”, thu hồi “đất”, thừa kế “đất”, tranh chấp “đất”… chứ không thể sử dụng các cụm từ bán (đấu giá) “quyền sử dụng đất”, bồi thường “quyền sử dụng đất”, cho mượn “quyền sử dụng đất”, cho thuê “quyền sử dụng đất”, chuyển đổi “quyền sử dụng đất” (trao đổi “quyền sử dụng đất”), chuyển nhượng “quyền sử dụng đất”, giao “quyền sử dụng đất”, định giá “quyền sử dụng đất”, góp vốn bằng “quyền sử dụng đất”, tặng cho “quyền sử dụng đất”, thế chấp “quyền sử dụng đất”, thu hồi “quyền sử dụng đất”, thừa kế “quyền sử dụng đất”, tranh chấp “quyền sử dụng đất”…
Đất thuộc sở hữu toàn dân, dân phải được quyền mua bán, hay chí ít phải được quyền chuyển nhượng.
Phân biệt giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất
Nếu cứ quy định bán (đấu giá), cho mượn, cho thuê, chuyển đổi (trao đổi), chuyển nhượng, góp vốn, tặng cho, thế chấp, thừa kế… “quyền sử dụng đất”, lại buộc phải giải thích rắc rối, phi lý và luẩn quẩn như lâu nay rằng, “quyền sở hữu đất” gồm 3 quyền “chiếm hữu”, “sử dụng” và “định đoạt” (Điều 158 về “Quyền sở hữu”, Bộ luật Dân sự năm 2015) đất.
Mọi pháp nhân, cá nhân và nhóm cá nhân (tổ chức phi pháp nhân) chỉ có một trong ba quyền, đó là “quyền sử dụng đất”, nhưng lại có đủ ba quyền “chiếm hữu”, “sử dụng” và “định đoạt” đối với “quyền sử dụng đất” như một loại tài sản, nên mới có đủ quyền bán (đấu giá), cho mượn, cho thuê, chuyển đổi (trao đổi), chuyển nhượng, góp vốn, tặng cho, thế chấp, thừa kế… loại tài sản “quyền sử dụng đất”.
Về nguyên tắc, chỉ nhà nước là đại diện chủ sở hữu mới được bán đất (hay bán quyền sử dụng đất) tức là, bán tài sản dưới hình thức đấu giá. Vì vậy, việc đấu giá đất được quy định tại các điều 4, 14, 24, 30, 65, 78, 85, 115, 116, 125, 126, 128, 134, 150, 154, 155,… của dự luật. Còn pháp nhân, cá nhân và nhóm cá nhân (tổ chức phi pháp nhân) hoàn toàn được quyền chuyển nhượng “đất”, chứ không cần phải quy định là chuyển nhượng “quyền sử dụng đất”.
Thậm chí, nhiều quy định khác của luật lại vẫn cho phép pháp nhân, cá nhân và nhóm cá nhân (tổ chức phi pháp nhân) được bán đấu giá quyền sử dụng đất, mà thực chất là bán đất.
Ví dụ, theo quy định tại khoản 2, Điều 5 về “Giải thích từ ngữ”, luật Đấu giá năm 2016 thì “đấu giá” là một hình thức bán tài sản. Và khoản 1, Điều 4 về “Tài sản đấu giá” của luật này quy định, các tài sản mà pháp luật quy định phải bán thông qua đấu giá, bao gồm nhiều loại, trong đó có “Tài sản là quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai” hay “Tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm”.
Tức là, không chỉ nhà nước bán đất hay quyền sử dụng đất, mà pháp nhân, cá nhân và nhóm cá nhân (tổ chức phi pháp nhân) cũng bán đất hay quyền sử dụng đất (đấu giá).
Điểm a, khoản 1, Điều 303 về “Phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp”, bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy định, bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp là “Bán đấu giá tài sản”, mà đất, hay quyền sử dụng đất là một loại tài sản thế chấp rất phổ biến.
Cần quy định chính xác, rõ ràng, chủ thể sử dụng “đất” chứ không phải là chủ thể sử dụng “quyền sử dụng đất”
Luật Đất đai hiện hành năm 2013 cũng như dự luật chỉ cho phép pháp nhân, cá nhân và nhóm cá nhân (tổ chức không có tư cách pháp nhân) thế chấp “quyền sử dụng” đất, chứ không được thế chấp “đất”.
Tuy nhiên, khoản 1, Điều 295 về “Tài sản bảo đảm”, bộ luật Dân sự năm 2015 quy định điều kiện đầu tiên của việc thế chấp là “Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm”.
Trong khi đó, luật không hề có quy định cho pháp nhân, cá nhân và nhóm cá nhân (tổ chức không có tư cách pháp nhân) có quyền sở hữu quyền đối với “quyền sử dụng đất” nhưng lại vẫn cứ được “thế chấp quyền sử dụng đất”.
Ngoài ra, dự luật cũng như tất cả các luật Đất đai trước đây đều không quy định về việc mượn và cho mượn đất (hay quyền sử dụng đất), mà chỉ quy định chế tài thu hồi đất nếu “cho mượn trái pháp luật”. Cần phải công nhận và quy định về quyền mượn và cho mượn đất, vì đây là một quyền rất cần thiết, hợp lý, chính đáng, khả thi và thực tế.
Xác định chủ thể sử dụng đất
Trước hết, cần phải quy định chính xác, đơn giản và rõ ràng, chủ thể sử dụng “đất” chứ không phải là chủ thể sử dụng “quyền sử dụng đất”, hay người sử dụng “đất” chứ không phải là người sử dụng “quyền sử dụng đất”.
Vì nếu nói là các chủ thể chỉ có quyền sử dụng “quyền sử dụng đất” sẽ không có bất cứ chủ thể nào là chủ thể có quyền sử dụng chính tài sản là “đất”. Ta “sử dụng cái ô tô” thay vì nói “sử dụng quyền sử dụng ô tô”.
Người sử dụng đất không thể là “tổ chức”, vì đó là khái niệm mang nặng tính xã hội, đời sống, khái niệm không chặt chẽ, rõ ràng, chính xác về pháp lý (thậm chí là phi pháp lý) trong mối quan hệ giao dịch, hợp đồng, quyền, nghĩa vụ (trách nhiệm) pháp lý.
Cần phải xác định lại trong cả hệ thống pháp luật, trước hết là trong luật này, chủ thể quan hệ dân sự chỉ có thể là cá nhân hoặc pháp nhân. Tổ chức nếu có tư cách pháp nhân phải giao dịch với tư cách pháp nhân, nếu tổ chức không có tư cách pháp nhân thì phải được sự uỷ quyền của pháp nhân hoặc phải giao dịch với tư cách một cá nhân (như doanh nghiệp tư nhân hay hộ gia đình chỉ có một người) hoặc với tư cách một số cá nhân (như tổ hợp tác hay hộ gia đình có từ hai cá nhân trở lên).
Trong lúc hệ thống pháp luật còn chưa sửa đổi theo hướng thống nhất, chuẩn xác, gần như tất cả các đạo luật còn mập mờ, chưa phân biệt rõ ràng về quyền, nghĩa vụ giữa tổ chức là pháp nhân và tổ chức không có tư cách pháp nhân, luật Đất đai cần phải đóng vai trò tiên phong trong việc xác định lại chủ thể quyền sở hữu, quyền sử dụng và giao dịch đất đai.
Lý do đây là luật quan trọng nhất trên thực tế mang tính nền tảng xác định chủ thể trên “sổ đỏ”, giấy chứng nhận sở hữu nhà ở, công trình xây dựng khác và những giao dịch tài sản lớn, bao trùm, phổ biến nhất của cả trăm triệu người dân và pháp nhân, trong đó có nhà nước.
LS Trương Thanh Đức
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét