ĐIỂM BÁO MẠNG
- Quốc tế: Điện thoại di động đã được 'vũ khí hóa' thế nào tại Ukraine? (VNN 10/1/2023)-HLV Indonesia né thầy Park, bắt tay cầu thủ Việt Nam (VNN 10/1/2023)-Báo Indonesia: Tiến Linh và tuyển Việt Nam là 'cơn ác mộng' AFF Cup (VNN 10/1/2023)-Video Nga dùng súng cối ‘Tulip thép’ phô diễn sức mạnh ở Ukraine (VNN 9/1/2023)-Ông Biden lần đầu thị sát biên giới Mỹ - Mexico (VNN 9/1/2023)-Nga - Ukraine trao đổi 100 tù binh, Kiev bác tin mất 600 lính ở Kramatorsk (VNN 9/1/2023)-Trung Quốc đã đạt đến tột đỉnh? (BVN 9/1/2023)-Chuyên gia dự đoán tuyển Việt Nam nếu tỉnh táo, sẽ thắng Indonesia (VNN 9/1/2023)-Tuyển Việt Nam: Ông Park cần sửa gì để đánh bại Indonesia (VNN 9/1/2023)-Báo Indonesia: Lý do ông Shin khó đánh bại thầy Park ở Mỹ Đình (VNN 8/1/2023)-Tuyển Việt Nam gặp khó: Thầy Park sai hay ông Shin xuất sắc? (VNN 8/1/2023)-HLV Shin Tae Yong: Tuyển Indonesia quyết thắng Việt Nam trong 90 phút (VNN 8/1/2023)-Pháo phản lực Grad của Nga dội ‘mưa lửa’ phá hủy thành trì Ukraine (VNN 8/1/2023)-Ukraine tố Nga pháo kích Bakhmut, nổ đường ống dẫn khí đốt ở Luhansk (VNN 8/1/2023)-Mỹ thêm hơn 3 tỷ USD viện trợ cho Ukraine, trừng phạt các nhà cung cấp UAV Iran (VNN 7/1/2023)-Indonesia bay chuyên cơ, tuyển Việt Nam di chuyển nửa ngày về Hà Nội (VNN 7/1/2023)-Phát hiện hơn trăm lối đi bí mật trên Vạn Lý Trường Thành (VNN 7/1/2023)-Cựu cố vấn của ông Trump hé lộ ý định tranh cử tổng thống Mỹ năm 2024 (VNN 7/1/2023)-
- Trong nước: Vĩnh Phúc nghiêm cấm tổ chức tiệc tùng tất niên, liên hoan tổng kết (GD 10/1/2023)-Lý do miễn nhiệm chức Phó Thủ tướng với các ông Phạm Bình Minh, Vũ Đức Đam (VNN 9/1/2023)-Ông Nguyễn Viết Dũng đánh caddie và chuyện thôi đại biểu HĐND (VNN 9/1/2023)-Không khởi tố vụ ông Nguyễn Viết Dũng đánh caddie nhập viện (VNN 8/1/2023)-Bắt 2 người nhận tiền doanh nghiệp để không viết bài phản ánh (VNN 6/1/2023)-Khám phòng quyền trưởng phòng kiểm định, lộ 2 cọc tiền nguyên seri trong chiếc cặp cũ sờn (VNN 6/1/2023)-Tân Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà: Với tôi, tài nguyên, môi trường là trách nhiệm suốt đời (VNN 6/1/2023)-Quốc hội quyết định vấn đề cấp bách, phê chuẩn miễn nhiệm và bổ nhiệm thành viên Chính phủ (VNN 5/1/2023)-Thực hành nêu gương trong sinh hoạt chính trị cấp cao (VNN 4/1/2023)-
- Kinh tế: Tiếc cho mía đường miền Tây! (KTSG 10/1/2023)-Hơn 26.000 vụ vi phạm về buôn lậu, gian lận, hàng giả ở Hà Nội (KTSG 10/1/2023)-Biến chủng mới, nguyên tắc cũ (KTSG 10/1/2023)-Triển vọng sản xuất công nghiệp kém khả quan (KTSG 10/1/2023)-Tăng trưởng GDP năm 2022 nhờ… chỉ số giá xuất, nhập khẩu hàng hoá dịch vụ (KTSG 10/1/2023)-Kỳ họp bất thường lần thứ hai thông qua nhiều nghị quyết quan trọng (KTSG 9/1/2023)-Hơn 92% ủng hộ biểu giá bán lẻ điện sinh hoạt còn 5 bậc (VNN 10/1/2023)-Dược phẩm Tâm Bình 3 lần liên tiếp đạt Top 5 Công ty Đông dược uy tín (VNN 10/1/2023)-Xây dựng Hòa Bình phủ nhận phát ngôn của thành viên Hội đồng quản trị (VNN 10/1/2023)-Hoa lan dát vàng 18k bày bán hút người xem ở thành Vinh (VNN 10/1/2023)-Chợ ngồi xổm bán hàng của nhà trồng được ở miền Tây (VNN 10/1/2023)-Đề xuất giao Bộ Tài chính làm đầu mối điều hành xăng dầu: Chưa phải phương án cuối cùng (VNN 10/1/2023)-Doanh nghiệp ở Bình Dương đang cần hàng ngàn công nhân sản xuất (VNN 10/1/2023)-Xóa tour 0 đồng, coi khách Trung Quốc như khách Âu, Mỹ (VNN 10/1/2023)-Ôm tiền đón đầu ăn theo siêu dự án, người lãi đậm kẻ sụt hố trắng tay (VNN 10/1/2023)-Giá xăng ngày mai có thể quay đầu giảm (VNN 10/1/2023)-
- Giáo dục: Đối tác liên kết quốc tế mà uy tín, sẽ không có chuyện “thả lỏng” tuyển sinh (GD 10/1/2023)-Giáo viên THCS Phước Bình bức xúc vì nhiều khoản chi theo chế độ bị chậm trễ (GD 10/1/2023)-"Sạn" ở cuốn HĐTN, hướng nghiệp lớp 11 bộ Chân trời sáng tạo, Chủ biên nói gì? (GD 10/1/2023)-Trường ở vùng cao: Thiếu giáo viên, CSVC xuống cấp, diện tích phòng học quá nhỏ (GD 10/1/2023)-10 thành tích nổi bật của ngành giáo dục Hà Nội trong năm 2022 (GD 10/1/2023)-Sinh viên có điểm thi cuối kỳ dưới 3 sẽ bị điểm liệt, trường ĐH nói gì? (GD 10/1/2023)-Hòa Bình biên soạn, thẩm định, triển khai Tài liệu giáo dục địa phương lớp 4 (GD 10/1/2023)-Năm 2023, nhân viên trường học được nhận lương, phụ cấp như thế nào? (GD 10/1/2023)-Phân chia tiền Tết thế nào cho hợp lý? (GD 10/1/2023)-Năm 2023, ĐHQG TP.HCM sẽ tổ chức thi đánh giá năng lực tại 21 tỉnh, thành phố (GD 10/1/2023)-Phụ huynh ‘khóc ròng’ khi muốn chuyển trường cho con lớp 10 (VNN 10/1/2023)-Học sinh có nhất thiết phải mặc đồng phục không? (VNN 10/1/2023)-
- Phản biện: Sửa luật để siết phân lô, bán nền (TVN 10/1/2023) (Bài 3)-Nguyễn Văn Đỉnh-Địa tô chênh lệch đang làm lợi cho ai? (TVN 9/1/2023)-Nguyễn Tiến Lập-An cư, lạc nghiệp nhìn từ khung giá đất (Bài 2) (TVN 9/1/2023)-Lan Anh-Ai 'ăn' chênh lệch địa tô? (Bài 1) (TVN 8/1/2023)-Nguyễn Văn Đỉnh-Giỗ cụ Kình (Rằm tháng Chạp âm lịch) và góp ý sửa Luật đất đai (BVN 8/1/2023)-Hoàng Hưng-Doctor Rice – Võ Tòng Xuân và Gia đình Bác Tám (BVN 8/1/2023)-Ngô Thế Vinh-Bài học từ tai nạn cháu Hạo Nam (BVN 8/1/2023)-Nguyễn Ngọc Chu-Chi hàng trăm hàng ngàn tỷ để hợp thức hóa điều dối trá (BVN 8/1/2023)- Nguyễn Đình Cống-Tại sao Việt Nam có quá nhiều ‘cấp Phó’? (BVN 7/1/2023)-Nguyễn Ngọc Chu-Chuyện ngẫm từ vụ giám đốc đăng kiểm 'lớp 3' (TVN 6/1/2023)-Trần Thuỷ-Inforgraphic: Những phát ngôn ấn tượng về giáo dục trong năm 2022 (GD 2/1/2023)-Điểm khác biệt đáng tự hào của năm 2022 (VNN 2/1/2023)-
- Thư giãn: Vị quan nào được vua đem tiền bỏ trước cửa vẫn mang trả lại? (VNN 9/1/2023)-Mô hình Harley-Davidson 1946 tự chế độc nhất, y hệt xe thật ở Hà Nội (VNN 4/1/2023)-
Như chúng ta đã biết, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã được trình ra Quốc hội để lấy ý kiến lần đầu với 228 lượt ý kiến phát biểu tại tổ và 45 lượt ý kiến tại hội trường (trên tổng số 107 đại biểu đăng ký).
Những vấn đề nóng bỏng nhất tập trung ở định giá đất và việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (quy định tại Điều 78 dự thảo luật).
Thu hồi đất, doanh nghiệp có muốn giá rẻ?
Đại đa số những ý kiến phản đối cho rằng, các dự án phát triển kinh tế - xã hội mang lại lợi ích chủ yếu cho chủ đầu tư; Nhà nước thu hồi đất của dân với giá rẻ để giao cho doanh nghiệp đầu tư sau đó bán giá đắt, do đó chênh lệch địa tô chảy vào túi doanh nghiệp.
Như vậy, nếu cho phép thu hồi đất với các dự án phát triển kinh tế - xã hội chẳng khác nào Nhà nước dùng quyết định hành chính tiếp tay cho doanh nghiệp hưởng lợi. “Tiếng ác” thuộc về doanh nghiệp. Vậy sự thật câu chuyện này như thế nào?
Là người có kinh nghiệm nghiên cứu và thực thi Luật Đất đai, tôi cho rằng, cần phải minh định thật rõ chế định thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đã được quy định từ Luật Đất đai qua các phiên bản năm 2003, năm 2013 và tiếp tục duy trì trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (dự kiến thông qua năm 2023).
Theo các quy định thành văn của pháp luật đất đai hiện hành (Luật Đất đai năm 2013, các Nghị định số 45/2014/NĐ-CP và số 46/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) cũng như theo thực tiễn triển khai tại địa phương thì với loại hình dự án phát triển kinh tế - xã hội phải thu hồi đất sẽ tồn tại 2 nhóm quan hệ.
Nhóm quan hệ thứ nhất, giữa Nhà nước và những người sử dụng đất hiện hữu. Nhà nước thu hồi đất thông qua quyết định hành chính sẽ phải bồi thường cho người dân theo giá đất tương ứng mục đích sử dụng hiện hữu và thời hạn sử dụng đất còn lại (gọi là giá A).
Nhóm quan hệ thứ hai, giữa Nhà nước và doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án. Sau khi hoàn thành thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ cho người dân (thường được gọi là sau khi có “đất sạch”), Nhà nước sẽ trao quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư thông qua quyết định giao đất/cho thuê đất. Khi đó, chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà Nhà nước xác định theo mục đích sử dụng mới trong quy hoạch, chủ trương đầu tư dự án và thời hạn giao đất/cho thuê đất (gọi là giá B).
Thông thường giá trị B luôn lớn hơn A rất nhiều lần vì với dự án phát triển kinh tế - xã hội, mục đích sử dụng đất mới luôn có giá trị thương mại cao hơn (đa số là thu hồi đất nông nghiệp để chuyển sang phi nông nghiệp) và thời hạn sử dụng đất dài hơn.
Do ngân sách eo hẹp nên chủ đầu tư sẽ ứng trước tiền cho Nhà nước chi trả bồi thường, hỗ trợ cho người dân (ứng trước giá trị A) và không tính lãi. Sau khi được giao đất sạch và UBND cấp tỉnh phê duyệt giá đất, xác định được tiền sử dụng đất là B thì doanh nghiệp nộp tiếp phần chênh lệch (B-A).
Để dễ hình dung, xin nêu một ví dụ về một dự án khu đô thị có quy mô 10ha (100.000m2) với hiện trạng là đất nông nghiệp mà Nhà nước thu hồi đất của dân và bồi thường với giá 1 triệu đồng/m2, giá trị A là 100.000m2 * 1 triệu đồng/m2 = 100 tỷ đồng, chủ đầu tư ứng trước 100 tỷ đồng để cơ quan nhà nước chi bồi thường.
Sau đó, Nhà nước giao đất/cho thuê đất cho chủ đầu tư theo quy hoạch chi tiết dự án, gồm: giao 4ha (40.000m2) đất ở thấp tầng có giá 20 triệu đồng/m2; cho thuê trả tiền một lần 2ha (20.000m2) đất thương mại dịch vụ có giá 10 triệu đồng/m2; giao 4ha (40.000m2) đất cây xanh, công cộng, đường giao thông... không thu tiền sử dụng đất. Giá trị B = 40.000m2 * 20 triệu đồng/m2 + 20.000m2 * 10 triệu đồng/m2 = 1.000 tỷ đồng. Chủ đầu tư phải nộp tiếp chênh lệch B - A = 900 tỷ vào ngân sách, đây được coi là “lợi nhuận” của Nhà nước khi triển khai dự án.
Minh định chính sách
Như vậy, giá trị A là nghĩa vụ của Nhà nước với người dân, không phải nghĩa vụ của chủ đầu tư. Trong mọi trường hợp, doanh nghiệp chỉ nộp ngân sách giá trị tổng cộng là B nên việc giá trị A cao hay thấp hoàn toàn không ảnh hưởng đến doanh nghiệp.
Bởi vậy, quan điểm cho rằng doanh nghiệp muốn bồi thường cho người dân với giá rẻ mạt (giá trị A thấp) là không thật sự chính xác và toàn diện. Ngược lại, tâm lý chung của các chủ đầu tư mong muốn giá trị A thật cao. Vì nếu giá trị bồi thường A cao thì người dân đồng thuận cao, ít xảy ra khiếu kiện, việc thu hồi đất, giao đất sẽ nhanh và tránh các tranh chấp phát sinh.
Nhưng đáng tiếc, pháp luật đất đai hiện nay không cho phép người dân cũng như chủ đầu tư tham gia vào quá trình định giá đất để bồi thường (giá trị A) cũng như định giá đất để giao cho doanh nghiệp (giá trị B). Tất cả vẫn là “quy trình kín” do các cơ quan, công chức Nhà nước xác định, thẩm định, phê duyệt.
Bởi vậy, một câu chuyện rất phổ biến trong thực tế là với các dự án mà Nhà nước phê duyệt giá trị bồi thường A thấp (do áp theo bảng giá đất thấp hơn giá thị trường) thì để người dân đồng thuận, chủ đầu tư thường phải bồi thường thêm để người dân sớm giao mặt bằng.
Khoản “bồi dưỡng” này đương nhiên không được hạch toán chung vào giá trị A nên doanh nghiệp không được khấu trừ vào tiền sử dụng đất. Như vậy, nếu giá trị A cao thì doanh nghiệp sẽ được thực hiện thủ tục đất đai nhanh và ít phải chi các “khoản không tên” như trên. Chủ thể muốn “hạ” giá trị A nhất chính là các cơ quan nhà nước (để chênh lệch (B-A) nộp ngân sách cao nhất có thể, giúp địa phương hoàn thành chỉ tiêu thu ngân sách).
Như vậy, cần phải minh định và rạch ròi và giữa hai loại hình dự án: Một là, dự án phát triển kinh tế - xã hội mà Nhà nước thu hồi đất và dự án mà doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hai là, dự án Nhà nước thu hồi đất, doanh nghiệp hoàn toàn đứng bên ngoài quy trình thu hồi đất (thậm chí nhiều trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất thì chưa lựa chọn được chủ đầu tư dự án) nên không thể nói doanh nghiệp muốn đền bù cho dân với giá thấp.
Những nhận định thiếu cơ sở lý luận, pháp lý và cơ sở thực tiễn của một số học giả, chuyên gia, nhà nghiên cứu về vấn đề này đã gieo “tiếng ác” cho doanh nghiệp, tạo dư luận xã hội không tốt. Điều đó khiến người dân hiểu sai và khiếu kiện, chống đối doanh nghiệp, gây cản trở cho việc triển khai dự án.
Bởi vậy, song song với quá trình xây dựng pháp luật, cần quan tâm hơn đến khâu tuyên truyền, phổ biến pháp luật để người dân hiểu đúng đắn chính sách, pháp luật của Nhà nước. Cần tránh tâm lý ác cảm với doanh nghiệp, đây cũng là một nguyên nhân quan trọng dẫn đến khiếu kiện về đất đai.
Mặt khác, vấn đề xác định giá đất để bồi thường cho người dân mất đất cũng cần được xác định sòng phẳng theo giá trị thị trường, đồng thời Nhà nước cần quan tâm giải quyết tốt việc tái định cư, hỗ trợ việc làm, chuyển đổi nghề nghiệp... để đảm bảo sinh kế cho người mất đất.
Chỉ khi chúng ta làm tốt được các công việc này thì chế định thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mới thực sự phát huy hiệu quả đúng tiêu chí “để phát triển” và đảm bảo hài hòa lợi ích theo các văn kiện của Đảng.
Ngược lại, nếu không làm tốt, chế định này sẽ tiếp tục gây tranh cãi, chia rẽ và đào sâu thêm bất bình đẳng xã hội.
Nguyễn Văn Đỉnh
AN CƯ, LẠC NGHIỆP NHÌN TỪ KHUNG GIÁ ĐẤT
LAN ANH/TVN 9-1-2023
Những điểm mới “đột phá” này sẽ tạo lập diện mạo thị trường đất đai, bất động sản như thế nào trong thời gian tới?
Đảm bảo công bằng
Việc bỏ khung giá đất được xây dựng 5 năm một lần lâu nay đã từng được các nhà làm luật đưa ra thảo luận trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2003. Tuy nhiên, sáng kiến này đã không được tiếp nhận.
Khung giá đất được quy định trong khoảng thời gian 5 năm và căn cứ vào khung giá này các chính quyền địa phương ban hành bảng giá đất không được cao hơn 30%. Trong khi thị trường bất động sản luôn vận động, thay đổi liên tục mà mức giá bị giới hạn trong khung giá, thì giá bồi thường trở nên lạc hậu, thấp xa so với giá giao dịch trên thị trường, nhất là tại các thành phố.
Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà từng mô tả sinh động về hệ lụy này: Tôi ví dụ giá đất cao nhất tại đô thị đặc biệt trong khung giá hiện nay là 129,6 triệu đồng, được phép biến động trong biên độ 30% mới là hơn 164 triệu đồng, như vậy quá thấp so với thực tế ở khu vực Hàng Ngang, Hàng Đào của Hà Nội hay khu vực trung tâm quận 1 ở thành phố Hồ Chí Minh.
Phải đến lần sửa đổi Luật đất đai lần này, khung giá đất mới được bỏ đi sau khi Trung ương kết luận về những hệ lụy của nó: Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất ở một số địa phương thực hiện còn chậm, chưa đúng… các quy định của pháp luật làm ảnh hưởng đến quyền lợi, đời sống và sinh kế của người có đất bị thu hồi, gây thất thoát ngân sách nhà nước.
Những băn khoăn còn đó
Dự thảo Luật Đất đai lần này bỏ quy định khung giá đất, quy định cụ thể nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá trị thị trường, bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm.
Định hướng chung như vậy rõ ràng đã phản ánh được tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW và là điều rất đáng mừng, giúp đảm bảo “công lý, công bằng” cho nhiều người có đất đai bị chuyển đổi với giá rẻ mạt, nguyên nhân gây ra 70% đơn khiếu kiện.
Tuy nhiên, có một số điểm băn khoăn thi thực hiện điều này, nếu không có thêm các quy định khả thi khác kèm theo. Thiếu khung giá đất thì căn cứ vào đâu để định giá đất? Hơn nữa, các mảnh đất là muôn hình vạn trạng, có giá trị khác nhau dù trong cùng khu vực thì làm sao xác định được “giá thị trường” của từng lô?
Những băn khoăn này người viết bài từng tham khảo các chuyên gia, các doanh nghiệp nhưng dường như không có tiếng nói chung rõ ràng.
Ủy ban Kinh tế của Quốc hội trong báo cáo thẩm tra cũng bày tỏ băn khoăn này: Về giá đất, đề nghị Chính phủ làm rõ nguyên tắc định giá đất “phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường”. Đề nghị này rõ ràng có hàm ý, nếu thiếu các cơ chế minh bạch, có trách nhiệm giải trình, việc định giá đất sẽ rất khó khăn, hoặc sẽ rất cao, hoặc sẽ rất thấp theo chủ quan của cơ quan định giá.
Nhiều chuyên gia gần đây cho rằng, bỏ khung giá đất như thế nào là vấn đề và cảnh báo, cần lường trước thực tế với mức giá theo thị trường, giá đất đền bù chắc chắn phải cao lên. Điều này đồng nghĩa chi phí, giá thành xây dựng của các dự án, công trình sẽ tăng lên rất cao, làm chủ đầu tư phải tăng giá, và cuối cùng, người mua nhà sẽ gánh mọi chi phí đó. Bỏ khung giá đất có thể làm chi phí đất ở những dự án tăng lên dẫn đến mức giá bán cho khách hàng cũng tăng theo.
Hệ lụy là, làm sao giải quyết nơi ăn chốn ở của người dân bởi rất nhiều người sẽ không thể mua nổi nhà để ở nữa.
Khoản 2 Điều 164 dự thảo Luật quy định “Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn”. Tuy nhiên, Ủy ban Kinh tế nhận thấy quy định này chưa làm rõ nội hàm của việc xây dựng bảng giá đất theo vị trí để phân biệt với giá đất cụ thể; chưa cụ thể cách xác định “vùng giá trị”, “thửa đất chuẩn”.
Hiện nay, Chính phủ đang xây dựng chương trình 1,4 triệu căn nhà ở xã hội, nhà cho công nhân đến năm 2030. Chương trình này cần ít nhất 1,13 triệu tỷ đồng. Thế nhưng, từ nay đến năm 2030, cả nước cần khoảng 2,4 triệu căn nhà ở xã hội, nhà công nhân. Điều đó cho thấy, nhu cầu nhà ở xã hội lớn hơn gấp đôi so với chương trình.
Vậy với những người không có tiêu chuẩn trong chương trình, họ sẽ tiếp cận đến nhà ở như thế nào đây để “an cư”?!
Lan Anh
ĐỊA TÔ CHÊNH LỆCH ĐANG LÀM LỢI CHO AI ?
LS NGUYỄN TIẾN LẬP/TVN 10-1-2023
Bài viết “Ai 'ăn' chênh lệch địa tô?” đã đặt ra nhiều vấn đề thú vị, đáng để thảo luận, làm rõ nhân dịp sửa đổi Luật Đất đai.
Từ một khái niệm của Marx
Trước hết, xin khẳng định, khái niệm "địa tô chênh lệch" ("Differentialrente" trong tiếng Đức) được Karl Marx sử dụng khi phân tích về giá trị và giá cả đất đai trong trường hợp khai thác, sử dụng và cho thuê.
Theo đó, ví dụ đơn giản: Có hai thửa đất có cùng diện tích với đầu tư sức lao động và tiền vốn tương đương, nhưng lại tạo ra hai giá trị và có giá cả khác nhau bởi các lợi thế "tự nhiên" khác như vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng... không liên quan đến giá trị đầu tư. Khoản chênh lệch này (tức mọi giá trị gia tăng hay “địa tô chênh lệch”) sẽ thuộc về chủ sở hữu và người thuê đất phải trích trả cho chủ đất.
Vậy ai là chủ sở hữu đất đai ở Việt Nam? Là toàn dân nhưng người đại diện và nắm quyền trực tiếp là Nhà nước. Tuy nhiên, điểm đặc biệt, Nhà nước lại đồng thời đóng hai vai, vừa là chủ đất lại vừa là chủ thể chính trị với chủ quyền ban hành pháp luật, quy hoạch và thu thuế của mọi người dân, bao gồm các sắc thuế liên quan đến sử dụng đất đai.
Việc sửa Luật Đất đai 2013 đang bàn đến một vấn đề quan trọng và nhạy cảm, đó là thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội, đặc biệt là xây dựng các khu đô thị mới, chúng ta hãy đặt khái niệm “địa tô chênh lệch” vào tình huống này để cùng phân tích.
Khi giao đất hay cho cho một tổ chức kinh tế tư nhân thuê đất để phát triển một dự án đô thị thì điều gì sẽ diễn ra về mặt pháp lý và thực tế? Trước hết, trong quan hệ pháp lý này, Nhà nước đóng vai trò chủ sở hữu đất còn tổ chức kinh tế là bên tiếp nhận có vị trí như người thuê đất theo khái niệm của Marx.
Cũng cần làm rõ và nhấn mạnh rằng người thuê đất ở đây thường không phải là chủ đầu tư đích thực mà chỉ là nhà phát triển dự án (thuật ngữ tiếng Anh là “Developer”) vốn không được định danh hay gọi nhầm lẫn trong pháp luật về đầu tư ở nước ta.
Bởi họ chỉ bỏ ra một số vốn ít ỏi ban đầu cộng với công sức xây dựng nên các cơ sở pháp lý và hạ tầng của dự án rồi bán nó kiếm lời. Việc quản lý xây dựng và vận hành dự án sau khi hoàn thành có thể do các đơn vị độc lập khác đảm nhiệm. Như vậy, nhà đầu tư bỏ tiền thật sự chính là các ngân hàng và người mua nhà, tức người tiêu dùng sản phẩm.
Ai hưởng lợi từ chênh lệch địa tô
Để hiểu về địa tô chênh lệch, chúng ta có thể hình dung đơn giản các bước hình thành như sau:
Bước 1: Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng hiện hữu và bồi thường theo giá được xác định theo mục đích sử dụng đã ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp. Nói chung là giá thấp (tạm gọi "Giá nhà nước cấp 1").
Bước 2: Nhà nước giao hay cho thuê đất đối với Nhà phát triển dự án với mức giá được xác định theo mục đích sử dụng đất của Dự án trên cơ sở Giấy chứng nhận đầu tư và/hoặc Quyết định giao đất hay Hợp đồng thuê đất. Giá này do Nhà nước ấn định và về nguyên tắc sẽ cao hơn nhiều lần nếu chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thương mại - dịch vụ (tạm gọi là "Giá nhà nước cấp 2"). Do đó, Nhà nước sẽ sử dụng một phần khoản thu được theo giá này để trả tiền đền bù cho người dân.
Bước 3: Nhà phát triển dự án sẽ tiếp tục hoàn thiện các thủ tục pháp lý, bỏ chút vốn ban đầu để triển khai Dự án trên thực địa như xây dựng cơ sở hạ tầng, phân khu chức năng, làm nền móng, hoàn thành một số công trình phụ trợ có liên quan... Trên cơ sở đó, Nhà phát triển dự án sẽ chuyển nhượng các dự án thành phần cho "Nhà đầu tư thứ cấp" và/hoặc bán sản phẩm là bất động sản (nhà, căn hộ) cho người tiêu dùng với mức giá cao được xác định hoàn toàn theo thị trường tại thời điểm bán ra (tạm gọi là "Giá thị trường").
Như vậy, đối với Nhà phát triển dự án, Giá thị trường phải cao hơn Giá nhà nước cấp 1 và 2 cộng lại và vượt lên chi phí Dự án hay giá thành sản phẩm để bảo đảm có lãi. Trên thực tế, giá này chắc chắn cao hơn nhiều lần sau do các điều kiện khách quan về khu đất đã thay đổi cùng với việc “tạo sóng” của các nhà quảng cáo, môi giới bất động sản. Nó cũng vượt trội cả lợi nhuận định mức hay lợi nhuận trung bình của các doanh nghiệp trên thị trường. Đó chính là địa tô chênh lệch, là giá trị do chính người mua sản phẩm cuối cùng của dự án phải trả.
Hài hòa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân
Vậy, câu hỏi đặt ra là địa tô này thuộc về ai? Nhà nước với tư cách chủ đất hay Nhà phát triển dự án? Đó là câu hỏi mà Luật Đất đai sửa đổi lần này cần trả lời một cách sòng phẳng và minh bạch.
Nghị quyết trung ương Đảng đã giao nhiệm vụ cho các cơ quan nhà nước cần làm rõ: Tại sao người ta giàu lên từ đất và nghèo đi từ đất? Làm sao để hài hoà các lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Theo quan điểm của tôi, cần đạt được nhận thức thống nhất rằng, trong các dự án phát triển đô thị mới, không phải Nhà phát triển dự án là ông chủ lớn duy nhất quyết định mà đó phải là ba bên: Nhà nước, doanh nghiệp và cộng đồng người dân sử dụng đất bị thu hồi. Trong đó, Nhà nước góp chủ quyền đất và thương quyền phát triển dự án theo quy hoạch, người dân bàn giao mặt bằng đất, doanh nghiệp là người có công xây dựng, tổ chức và triển khai dự án.
Với tiền đề như vậy, mô hình pháp lý triển khai đúng đắn và phù hợp nhất chính là cơ chế đối tác công tư (PPP) theo đúng nghĩa của nó, được tạo ra trên cơ sở các thoả thuận và hợp đồng giữa các bên liên quan, bao gồm doanh nghiệp, cơ quan nhà nước và cộng đồng dân cư. Lý thuyết mới về PPP trong bối cảnh phát triển bao trùm ở các nước đã khẳng định nguyên lý ba bên này. Và với chính sách đô thị hoá, có lẽ duy nhất cơ chế này mới có thể giải quyết bài toán “hài hoà lợi ích” như Nghị quyết của Đảng mong đợi.
Luật sư Nguyễn Tiến Lập (Thành viên VPLS NHQuang và Cộng sự, Trọng tài viên Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam)
SỬA LUẬT ĐỂ SIẾT PHÂN LÔ BÁN NỀN
NGUYỄN VĂN ĐỈNH/TVN 10-1-2023
Nếu đề xuất này được thông qua, việc phân lô, bán nền chỉ có thể được thực hiện tại khu vực các xã, thị trấn và chưa có quy hoạch phát triển đô thị. Hình thức kinh doanh đất nền do vậy sẽ bị ngăn chặn.
Siết chặt “bán lúa non”
Ngày 28/12/2022, Bộ Xây dựng đã trình Bộ Tư pháp bản dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để phục vụ thẩm định. Điểm mới đáng chú ý so với bản dự thảo xin ý kiến hồi tháng 9/2022 là cơ quan chủ trì soạn thảo đã sửa quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở (thường gọi là phân lô, bán nền; hay kinh doanh đất nền) theo hướng quản lý chặt chẽ hơn.
Cụ thể, Điều 32 dự thảo đã quy định rất chặt về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Các điều kiện gồm: “Không nằm trong địa bàn các phường của khu vực đô thị và khu vực quy hoạch phát triển đô thị; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị”; “Thuộc khu vực được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư xong hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở đã được UBND cấp tỉnh công bố”; “Phải đã đầu tư xong hạ tầng kỹ thuật theo đúng tiến độ, thiết kế, quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch tổng mặt bằng và nội dung của dự án đã được phê duyệt”.
Ảnh: Hoàng Hà
Ngoài ra, theo Điều 33 dự thảo còn đặt ra yêu cầu với chủ đầu tư khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền là phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai...
Quy định tại bản dự thảo mới nhất là chặt hơn so với bản dự thảo tháng 9/2022 (chỉ loại trừ phân lô, bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị).
Bản dự thảo tháng 9/2022 (Điều 35) cho phép phân lô, bán nền tại các phường thuộc thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh (ví dụ các phường của thành phố Vĩnh Yên, thị xã Duy Tiên...). Tuy nhiên, theo bản dự thảo mới không được phân lô, bán nền trong các trường hợp nêu trên; thậm chí tại các xã ngoại thành, ngoại thị, đang là nông thôn nhưng đã có quy hoạch phát triển đô thị để định hướng nâng cấp lên đô thị cũng không được phép phân lô, bán nền. Chẳng hạn theo phương án này, khu vực các xã thuộc các huyện Gia Lâm, Hoài Đức đang có định hướng nâng cấp lên quận cũng “cấm” phân lô, bán nền.
Như vậy, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được cơ quan soạn thảo chỉnh sửa theo hướng đồng bộ với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Điều 53 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vừa đăng tải xin ý kiến Nhân dân cũng đề ra quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực đô thị và khu vực quy hoạch phát triển đô thị.
Điểm khác biệt là dự thảo Luật Đất đai sửa đổi yêu cầu chủ đầu tư phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng) cho dự án mới được phân lô, bán nền, trong khi dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) yêu cầu “nhẹ” hơn là chủ đầu tư chỉ cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất.
Mặc dù không có “xung đột” lớn trong quy định về điều kiện phân lô, bán nền giữa dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản và dự thảo Luật Đất đai nhưng việc hai văn bản quy phạm pháp luật cùng quy định lặp lại về cùng một vấn đề là không phù hợp với nguyên tắc xây dựng pháp luật.
Trong trường hợp nếu coi kinh doanh quyền sử dụng đất là hoạt động kinh doanh bất động sản cần phải điều chỉnh theo luật chuyên ngành thì Luật Đất đai không cần quy định về điều kiện phân lô, bán nền mà nên dẫn chiếu áp dụng theo Luật Kinh doanh bất động sản để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.
Ngăn chặn các “Alibaba”
Như đã nêu, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng đặt ra điều kiện dự án được phân lô, bán nền là phải thuộc khu vực được phân lô, bán nền do UBND cấp tỉnh công bố. Quy định này sẽ làm phát sinh một thủ tục hành chính mới là công bố bản đồ các vị trí, khu vực được phân lô, bán nền; và khi nào UBND cấp tỉnh chưa công bố thì các dự án mặc nhiên không thể kinh doanh đất nền mà chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở để bán (tối thiểu là xây thô, hoàn thiện mặt ngoài).
Việc dự thảo mới nhất của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định rất chặt chẽ điều kiện, khu vực được phân lô, bán nền so với bản dự thảo đăng tải xin ý kiến trước đây ba tháng có thể xuất phát từ bối cảnh xét xử vụ án Alibaba, khi vấn đề phân lô, bán nền trở nên nhức nhối. Ngoài ra, động thái “siết tín dụng” cho vay để đầu tư bất động sản từ các ngân hàng cũng phần nào tác động đến khâu xây dựng chính sách kinh doanh đất nền.
Hoạt động kinh doanh đất nền từ xưa đến nay vẫn gây tranh cãi trong dư luận. Những ý kiến phản đối cho rằng đây là hình thức “bán lúa non”, vốn chỉ phù hợp với các chủ đầu tư kém năng lực, gây ra tình trạng đầu cơ đất, sử dụng lãng phí tài nguyên đất, để hoang hóa đất đai (đã được nêu rõ trong Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban chấp hành Trung ương). Tuy nhiên đây vẫn là một phương thức đầu tư bất động sản được ưa chuộng, đặc biệt là với các nhà đầu tư cá nhân không chuyên.
Theo pháp luật hiện hành, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án dưới hình thức phân lô, bán nền được quy định tại Điều 194 Luật Đất đai năm 2013, được quy định cụ thể tại Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và sửa đổi bởi Nghị định số 148/2020/NĐ-CP.
Theo đó, pháp luật hiện hành chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Như vậy, ngoại trừ các phường của 5 thành phố trực thuộc Trung ương (Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ) thì các khu vực còn lại đều có thể được xem xét cho phép phân lô, bán nền sau khi thỏa mãn một số điều kiện cụ thể.
Nay với phương án đề xuất sửa đổi tại dự thảo Luật Đất đai cũng như Luật Kinh doanh bất động sản thì hình thức phân lô, bán nền sẽ được quản lý chặt chẽ hơn; có thể tác động rất lớn đến giới đầu cơ bất động sản cũng như các doanh nghiệp có thế mạnh phát triển loại hình đất nền tại vùng ven các đô thị nhỏ.
Tuy nhiên, nếu dự thảo hai luật được thông qua theo phương án đề xuất thì về lâu dài sẽ có tác động đáng kể để thị trường bất động sản trở nên chuyên nghiệp hơn, các doanh nghiệp sẽ tập trung vào phân khúc đầu tư tạo lập nhà ở, công trình trên đất thay vì chỉ đầu tư hạ tầng và “bán lúa non”. Đồng thời, giúp đất đai được sử dụng tiết kiệm, hiệu quả hơn; khắc phục tình trạng “đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang” như đã chỉ ra trong Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất.
Chính sách này cũng được kỳ vọng góp phần “sàng lọc” nhà đầu tư, hình thành nên các doanh nghiệp bất động sản chuyên nghiệp, giàu năng lực hơn sau khi các doanh nghiệp hạn chế về khả năng tài chính, năng lực kỹ thuật bị thị trường đào thải.
Nguyễn Văn Đỉnh
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét