Chủ Nhật, 2 tháng 6, 2019

20190602. BÀN VỀ NHỮNG LỖ HỔNG CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI

ĐIỂM BÁO MẠNG

NHỮNG LỖ HỔNG CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI ĐANG GIÚP NGƯỜI TA 'ĂN ĐẤT'

NGUYỄN HUY VIỆN/ TVN 1-6-2017

Trong mấy chục năm qua, thất thoát đất đai là lĩnh vực thất thoát tài sản nhà nước lớn nhất, với khối lượng khổng lồ.
Kỳ họp thứ 7, Quốc hội (Khóa XIV) dành trọn ngày 27/5/2019 để thảo luận kết quả giám sát thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai đô thị từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến hết năm 2018. Nghị trường đã nóng lên khi thảo luận về tình trạng tham nhũng, thất thoát đất đai trong nhiều năm qua.
Những bất cập của Luật Đất đai và các văn bản dưới luật là lỗ hỗng rất lớn để cho các nhóm lợi ích lợi dụng, thao túng, tự tung tự tác.
Biểu hiện cụ thể ai cũng biết, ai cũng thấy đó là sự cấu kết giữa doanh nghiệp với những quan chức có thẩm quyền ký quyết định mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tệ nạn này địa phương nào cũng có. Ở đâu đất càng có giá trị thương mại thì ở đó tình trạng này càng trầm trọng.
Đó là vụ chuyển nhượng hơn 30ha đất tại dự án Khu dân cư Phước Kiển của Công ty Trách nhiệm hữu hạn một thành viên Đầu tư và Xây dựng Tân Thuận trực thuộc Thành uỷ TP Hồ Chí Minh cho Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai tháng 11/2017, chỉ với giá 1,29 triệu đồng/ m2. Trong khi giá thị trường của thời điểm đó, mỗi m2 đất ở đây lên đến khoảng 40 triệu đồng.
Đó là hàng loạt khu, lô đất vàng được lãnh đạo các TP Đà Nẵng, TP Hồ Chí Minh chuyển nhượng cho Phan Văn Anh Vũ (Vũ “nhôm”), với giá rẻ ngoài sức tưởng tượng trong giai đoạn từ năm 2009 - 2016. Như khu đất phía Nam cuối đường Phạm Văn Đồng, TP Đà Nẵng, chỉ cần nhượng lại, Vũ “nhôm” đã bỏ túi chênh lệch 495 tỉ đồng; hay khu đất 29 ha thuộc dự án Sân golf Đa Phước, đã làm lợi cho “Ông trùm” này hơn 579 tỉ đồng. Hàng loạt lô đất đắc địa khác đều bị Vũ “nhôm” thâu tóm [1]…
Đó là việc ông Nguyễn Chiến Thắng, Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa, trong năm 2015 đã ký chuyển nhượng nhiều khu "đất vàng" ở TP Nha Trang cho doanh nghiệp một cách khó hiểu.
Như  Khu biệt thự phức hợp Phúc Sơn, trên diện tích 106,2 ha (sân bay Nha Trang cũ); Trường Chính trị tỉnh Khánh Hòa nằm ở vị trí đắc địa, cách biển Nha Trang khoảng 100 m, với diện tích gần 7.400 m2, phải di dời để nhường cho dự án xây dựng khách sạn bằng hợp đồng BT, tháng 6/2015…[2].

Những lỗ hổng của Luật Đất đai đang giúp người ta “ăn” đất
Chính những lỗ hổng của Luật Đất đai đang hàng ngày hàng giờ tiếp tay cho tham nhũng từ cấp phường xã đến cấp bộ ngành. Ảnh: Lê Anh Dũng
Trên đây chỉ là một vài ví dụ trong số hàng nghìn vụ sang nhượng đất vàng, đất bạc của các địa phương, các ngành cho các “ông trùm”, “bà trùm” bất động sản trên phạm vi cả nước trong thời gian vừa qua.
Còn nhiều chiêu thức khác khiến đất đai nhà nước rơi vào tay cá nhân, chủ các doanh nghiêp. Đó là lợi dụng những bất cập của Luật Đất đai và những lỗ hổng trong các nghị định hướng dẫn cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước, một khối lượng tài sản khổng lồ của quốc gia đã thất thoát trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cổ phần hoá, các dự án đổi đất lấy công trình (BT).
Theo quy định hiện hành, đất thuê không được tính vào giá trị doanh nghiệp, bởi vậy nhiều doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần hóa được định giá rất thấp. Dù là đất thuê nhưng sau cổ phần hóa, không ít chủ mới của các công ty cổ phần đã tìm cách chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đây là một trong những kẽ hở dễ bị trục lợi, khi đất đai được “phù phép” chuyển đổi mục đích sử dụng.
Trước thực trạng này, Bộ Tài chính đã đề xuất Thủ tướng thanh tra những trường hợp đất ở vị trí đắc địa của doanh nghiệp nhà nước được cổ phần hóa, sau đó chuyển đổi mục đích sử dụng. Cụ thể, 60 dự án với diện tích  834.000m2 đất sản xuất chuyển đổi thành cao ốc, trung tâm thương mại để bán và cho thuê, có dấu hiệu làm thất thu lớn cho ngân sách nhà nước.
Kết quả rà soát ban đầu hé lộ hàng loạt “góc khuất” trong cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước như: Việc xác định giá trị doanh nghiệp không tính giá trị quyền sử dụng đất, cũng không đấu giá khi cổ phần hóa. Xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chủ yếu dựa vào kết quả của doanh nghiệp tư vấn, nên chưa sát với giá thị trường.
Đơn cử, nhiều lô đất được phê duyệt để xây chung cư cao cấp với mức giá chỉ 20 - 40 triệu đồng/m2, trong khi giá thị trường lên tới hàng trăm triệu đồng/m2. Những lỗ hổng này khiến tài sản nhà nước bị định giá rẻ đi nhiều lần và các nhóm lợi ích đã trục lợi từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Tình trạng thất thóat đất đai, tài sản nhà nước là nguyên nhân làm nghị trường Quốc hội nóng lên trong phiên thảo luận ngày 27 tháng 5.
Đại biểu Đinh Duy Vượt (Gia Lai) cho rằng: "Việc giao đất, cho thuê đất, thuê lại đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất diễn ra rất phức tạp, khó kiểm soát, thậm chí không tuân thủ pháp luật. Cử tri hoài nghi có hay không lợi ích nhóm, "sân trước sân sau" cùng cộng sinh với các quan chức có thẩm quyền".
Theo ông Vượt, các quan chức có thẩm quyền "chỉ thích chọn phương án chỉ định chủ đầu tư dự án có sử dụng đất thay cho đấu giá quyền sử dụng đất. Đồng thời, lợi dụng cơ chế vừa đá bóng vừa thổi còi trong định giá đất, quyết định giá đất có nơi rẻ như bèo để cổ phần hóa doanh nghiệp, cho thuê đất, giao đất, bồi thường…, làm thiệt hại lớn đến lợi ích nhà nước, nhân dân".
Còn theo đại biểu Mai Sỹ Diến (Thanh Hóa): "Nhiều địa phương đang tạo ra cơ chế thoáng để thu hút đầu tư, còn một số cán bộ thoái hóa chỉ chú trọng cho nhóm lợi ích riêng đang tồn tại cùng hỗ trợ và đối phó với cơ quan chức năng".
Đại biểu Diến cho rằng: "Nguyên nhân xảy ra tình trạng này có yếu tố bao che, dung túng của cơ quan có thẩm quyền, những cán bộ thoái hoá biến chất để phục vụ lợi ích nhóm".
Đại biểu Phạm Văn Hoà (Đồng Tháp), nhìn nhận dưới một khía cạnh khác: "Quyền sử dụng đất là hàng hóa, giá cả của nó phải tuân thủ theo luật cung - cầu của thị trường nên giá đất luôn vận động và thay đổi theo hướng cung cầu”.
Chính những lỗ hổng của Luật Đất đai đang hàng ngày hàng giờ tiếp tay cho tham nhũng từ cấp phường xã đến cấp bộ ngành. Cho nên trong mấy chục năm qua, thất thoát đất đai là lĩnh vực thất thoát tài sản nhà nước lớn nhất, với khối lượng khổng lồ.
Và bởi vậy các vụ án, tội phạm trong lĩnh vực đất đai luôn chiếm tỷ lệ cao trong các vụ án kinh tế. Hàng loạt cán bộ lãnh đạo TP Đà Nẵng, TP Hồ Chí Minh; nhiều thứ trưởng, tướng lĩnh Quân đội, Công an bị truy tố, bị thi hành kỷ luật do tham nhũng hoặc vi phạm quy định về Luật Đất đai.
Sự bất cập của Luật Đất đai, khômg chỉ gây ra thất thoát tài sản nhà nước vô cùng lớn mà còn là điểm nghẽn trong lĩnh vực đầu tư, chuyển nhượng, tích tụ ruộng đất …; là ngọn nguồn của vô số vụ khiếu kiện, biểu tình, tranh chấp đất đai và không biết bao nhiêu hệ lụy tiêu cực khác …
Trước thực trạng đó, Hội nghị Trung ương 5 Khóa XII (tháng 7/2017) cũng đã đặt ra nhiệm vụ hoàn thiện pháp luật về đất đai để huy động, phân bổ và sử dụng hiệu quả đất đai, khắc phục tình trạng tranh chấp, khiếu kiện, tham nhũng, lãng phí trong lĩnh vực này; …
Cho nên sửa đổi Luật đất đai là yêu cầu cấp bách không riêng một lĩnh vực nào mà trên mọi lĩnh vực của đời sống kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước; là yêu cầu cấu bách của nền kinh tế thị trường. Bởi vậy, tất cả những vấn đề cản trở, vướng mắc đến việc sửa đổi Luật Đất đai cần phải kịp thời điều chỉnh, tháo gỡ.
Nguyễn Huy Viện
Chú thích:
[1].https://nld.com.vn/thoi- su/vu-nhom-tung-chieu-thau- tom-dat-vang-da-nang- 20171222142223958.htm

[2].https://nld.com.vn/thoi- su/ai-dat-but-ky-nhung-du-an- dang-dat-vang-cho-doanh- nghiep-20180627140305933.htm

TIN VÀ BÀI LIÊN QUAN:

THAM NHŨNG TRONG THU HỒI ĐẤT RẤT LỚN

TRUNG CHÁNH/ TBKTSG 24-5-2019

(TBKTSG Online) - Thu hồi đất theo dự án có ưu điểm là có nhà đầu tư triển khai dự án ngay, nhưng tiềm ẩn rủi ro tham nhũng cũng rất lớn, theo GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường trình bày tại hội nghị hôm nay, 24-5. Ảnh: Trung Chánh
Tại hội nghị báo cáo kết quả khoa học công nghệ đề tài giải pháp hoàn thiện cơ chế tạo quỹ đất sạch nhằm thu hút đầu tư phục vụ phát triển kinh tế- xã hội trên địa bàn thành phố Cần Thơ được tổ chức vào hôm nay, 24-5, ông Võ cho biết, hiện có ba hình thức chuyển đổi đất đã được đặt ra.
Thứ nhất là nhà nước thu hồi đất, nhưng theo dự án, tức khi có nhà đầu tư, thì nhà nước thỏa thuận địa điểm đầu tư và hai bên thống nhất rồi nhà nước tiến hành thu hồi đất, giải quyết bồi thường tái định cư, giao đất cho nhà đầu tư.
Thứ hai là thu hồi đất theo quy hoạch, tức là nhà nước quy hoạch đất xong rồi thu hồi đất khi chưa có nhà đầu tư và quỹ đất này sau đó được nhà nước chủ động điều hành toàn bộ chuyện đưa vào thị trường và điều này có thể sinh lời, nhưng cũng có thể bị lỗ, thậm chí có trường hợp thu hồi đất xong không có nhà đầu tư nào quan tâm, khi đó có thể bị xã hội công kích là gây lãng phí. “Đấy cũng là cái rất khó cho việc thu hồi đất theo quy hoạch”, ông nói.
Kiểu thu hồi đất thứ ba đó là, nhà đầu tư với những người có đất thỏa thuận với nhau, tức nhà đầu tư thỏa thuận với tất cả những người có đất. “Hiện nay, với dự án nhỏ có thể làm được, nhưng rất khó với dự án lớn”, ông cho biết.
Chính việc khó đạt được thỏa thuận với hình thức thu hồi đất như nêu trên, cho nên, theo ông Võ, chỉ còn hai cách thu hồi đất, đó là thu hồi đất theo quy hoạch và là thu hồi đất theo dự án.
Theo ông Võ, nhà nước thu hồi đất theo dự án có lợi là tiền bồi thường tái định cư đã có nhà đầu tư lo, đồng thời, đất khi thu hồi xong không bị “ế”, tức thu hồi đã có nhà đầu tư sử dụng.
“Nhưng, có nhược điểm là không mang lại lợi ích giá trị gia tăng của hạ tầng đầu tư vì tất cả sau đó giao nhà đầu tư họ chủ động, nhà nước đứng bên ngoài, chỉ kiểm tra, kiểm soát thôi”, ông cho biết.
Một nhược điểm nữa theo ông Võ, đó là hình thức thu hồi đất này gắn với rủi ro tham nhũng.
“Khi đã chỉ định một nhà đầu tư, thì thế nào cũng có rủi ro dạng này dạng khác, tức rủi ro tham nhũng là khó tránh khỏi’, ông cho biết và nói rằng Ngân hàng Thế giới (WB) họ cũng đã chỉ ra dạng thu hồi đất này có rủi ro tham nhũng rất lớn.
Theo ông Võ, Nghị quyết 19 của Ban chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật đất đai, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước trở thành nước công nghiệp từ năm 2020, thì một trong những trọng tâm là Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch.
Ông cho biết, lợi ích của hình thức thu hồi đất theo quy hoạch là rất nhiều, nhưng hệ thống pháp luật hiện nay để thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch lại chưa có, tức chưa có bất kỳ văn bản nào và thậm chí hình thức này có thể dẫn đến: một, nếu quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị không khả thi có thể dẫn đến tình trạng thu hồi xong không làm gì cả; hai là tiền đâu để thực hiện bồi thường tái định cư?
Theo ông, ở các nước, việc thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch, đó là sau khi có quy hoạch và đảm bảo quy hoạch có tính khả thi cao, thì nhà nước sẽ bán quyền phát triển. Khi đó, tất cả những ai muốn vào, thì phải góp một phần vốn, thì mới được tham gia đấu thầu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất tại nơi được quy hoạch. “Đấy mới là tiền đặt cọc trước, tức tôi là người quan tâm đến quy hoạch đất”, ông cho biết và nói rằng các nước gọi là bán quyền phát triển.
Theo ông, sau đó nhà nước lấy tiền đó thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch tại một vùng nào đấy.
“Rồi từ đó đấu giá đất các thứ, thu được lợi nhuận, thì cấp tiền còn dư dùng vào việc bồi thường giải phóng mặt bằng cho khu tiếp theo", ông cho biết và nói rằng các nước làm như vậy rất hiệu quả.
Người đăng: vào lúc

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét

Đăng ký: Đăng Nhận xét (Atom)