Chủ Nhật, 7 tháng 8, 2022

20220808. BÀN VỀ TÍNH GIÁ ĐẤT KHI SỬA LUẬT ĐẤT ĐAI

ĐIỂM BÁO MẠNG


SỬA LUẬT ĐẤT ĐAI, XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THẾ NÀO ?

KIÊN TRUNG/ VNN 6-8-2022

Nhiều ý kiến góp ý khi sửa đổi Luật Đất đai, cần phương pháp xác định giá đất chuẩn và cần bổ sung quá trình xử lý chuyển tiếp khi đấu giá không hiệu quả hoặc trúng giá rồi bỏ cọc.

Tại hội thảo góp ý Luật Đất đai sửa đổi chiều 4/8, Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai Lê Thanh Khuyến nêu các nội dung đổi mới của dự thảo Luật, đồng thời đề nghị các đại biểu thảo luận về một số nội dung như: các trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất; đấu giá, đấu thầu dự án sử dụng đất; cơ chế tiếp cận đất đai thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thế chấp…

“Làm sao để xác định giá đất chuẩn” là nội dung được nhiều đại biểu, chuyên gia đưa ra ý kiến góp ý.

Xác định giá đất phổ biến trên thị trường như nào?

Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) Nguyễn Quốc Hiệp nêu ý kiến, điều 130 dự thảo luật quy định về bảng giá đất có điểm tiến bộ so với Luật Đất đai hiện hành là đã bãi bỏ quy định về hệ thống khung giá đất và hệ số biến động 5 năm 1 lần, thay vào đó là quy định về bảng giá đất và điều chỉnh biến động mỗi năm 1 lần.

Nhưng, cần làm rõ một số nội dung như thế nào được cho là giá đất phổ biến trên thị trường có sự biến động để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất. Vì thực tế giá đất luôn biến động từng ngày, thậm chí có tình trạng thổi giá.

Nếu nhà nước chỉ căn cứ vào sự biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất trong năm, bảng giá sẽ được điều chỉnh liên tục. Điều đó có thể gây ra thiếu tính ổn định, gây ra nhiều ý kiến tranh cãi.


Toàn cảnh hội thảo chiều 4/8. Ảnh: VCCI

Bên cạnh đó, quy định công bố công khai bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm cũng chưa phù hợp, do đây là ngày nghỉ lễ, thay vì thế nên chọn ngày làm việc đầu tiên của năm.

Tại khoản 3, điều 131 quy định bảng giá được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp tính tiền sử dụng đất, tính tiền bồi thường. Theo ông Hiệp, quy định chung chung một bảng giá đất cho tất cả các mục đích nói trên là chưa phù hợp.

Lý do là giá trị quyền sử dụng đất và tiền bồi thường giải phóng mặt bằng là 2 khái niệm khác nhau. Do đó, việc tính giá đất cũng khác nhau và cần có quy định cụ thể chứ không áp dụng chung một bảng giá.

Ngoài ra, giá đất áp dụng với từng mục đích và trường hợp khác nhau là khác nhau chứ không nên áp dụng chung một bảng giá cho tất cả các hình thức.

Hội đồng thẩm định giá đất chưa đảm bảo sự độc lập

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường ĐH Luật Hà Nội cho rằng, khoản 1, điều 131 của dự thảo luật cần quy định rõ cơ quan định giá đất cấp tỉnh là cơ quan nhà nước cụ thể nào: Phòng định giá đất của Sở TN-MT hay Sở Tài chính.


PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường ĐH Luật Hà Nội 

Đồng thời, với nội dung của khoản 1 điều 131 thì dự thảo luật chưa có sự đổi mới về cơ chế xác định giá đất cụ thể. Về cơ bản, quy định về xác định giá đất cụ thể vẫn kế thừa khoản 3 điều 114 của Luật Đất đai năm 2013. Trong khi tổng kết thực tiễn gần 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy quy định về giá đất cụ thể là điểm không thành công của đạo luật này.

Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định được sử dụng làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất theo Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai 2013 không nhận được sự đồng thuận của nhiều người bị thu hồi đất; tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn chiếm tỷ lệ do giá đất cụ thể được xác định thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.

Nguyên nhân, theo PGS.TS Phạm Quang Tuyến, Luật Đất đai 2013 trao cho UBND cấp tỉnh nhiều quyền: Quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; có quyền chuyển mục đích sử dụng đất; có quyền thu hồi đất và có quyền quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất… Điều này khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất.


Đất vàng Thủ Thiêm bị bỏ cọc sau khi trúng đấu giá

Trong khi đó, Hội đồng thẩm định giá chưa đảm bảo sự độc lập. Bởi với quy định như tại khoản 1 điều 131 của dự thảo luật thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh là Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá; thành viên là đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Nhìn vào thành phần của Hội đồng thẩm định giá cho thấy phần lớn là đại diện của các cơ quan, tổ chức công; chỉ có một cơ quan có hiểu biết chuyên sâu về xác định giá đất là tổ chức tư vấn xác định giá đất.

"Một nguyên tắc chung của bất kỳ lại hội đồng nào là làm việc tập thể, quyết định theo đa số. Vậy với cơ cấu và thành phần nêu trên thì liệu có đảm bảo tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá hay không?”, ông Tuyến nói.

Ông cho rằng, cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh cần độc lập với UBND cấp tỉnh; cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.

Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình cơ quan quản lý giá đất cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm người đứng đầu cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất…

Cần bổ sung quá trình xử lý đất đấu giá rồi bỏ cọc

Bà Doãn Hồng Nhung (Giảng viên cao cấp Khoa Luật, ĐHQG Hà Nội; Phó trưởng ban pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam) góp ý sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014 quy định về giá đất.


Người dân kỳ vọng vào Luật Đất đai sửa đổi sẽ bảo đảm hài hoà lợi ích của người dân, nhà nước và doanh nghiệp

Bà Nhung cho rằng, việc tính giá đất hiện nay có 5 phương pháp, vì vậy cần cân nhắc lựa chọn phương pháp cụ thể để bồi thường đơn giản, dễ tính tránh thất thu thuế cho nhà nước. Cần bổ sung thêm vấn đề xử lý chuyển tiếp khi đấu giá không hiệu quả và vi phạm pháp luật về đấu giá bỏ cọc. Cần ân hạn để doanh nghiệp khắc phục hậu quả.

Bà kiến nghị, bổ sung thêm thẩm quyền khi cho UBND cấp tỉnh đại diện cho Nhà nước khi thu hồi đất. Nghị định cần chú ý sửa đổi, bổ sung điểm b, khoản 4, điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP năm 2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư theo hướng Tổ chức phát triển quỹ đất thuộc UBND cấp tỉnh lập hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư phát triển quỹ đất thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh.

HOÀN THIỆN VÀ TRÌNH DỰ ÁN LUẬT ĐẤT ĐAI SỬA ĐỔI LÊN ỦY BAN THƯỜNG VỤ QUỐC HỘI TRƯỚC 1-9
VÂN LY/ TBKTSG 9-8-2022

(KTSG Online) – Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đã yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện hồ sơ dự án Luật Đất đai (sửa đổi) để trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội chậm nhất trước ngày 1-9-2022.

Lãnh đạo Quốc hội làm việc với Bộ Tài Nguyên và Môi trường vào chiều 8-8. Ảnh: Quốc hội

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đưa ra yêu cầu trên tại buổi làm việc của lãnh đạo Quốc hội vào chiều 8-8 với Bộ Tài nguyên và Môi trường về tiến độ và nội dung chủ yếu của dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Lấy ý kiến rộng rãi trong cộng đồng

Tại buổi làm việc, ông Trần Hồng Hà, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường – cơ quan chủ trì dự án Luật Đất đai (sửa đổi) – cho biết Bộ này đã lấy ý kiến của các Bộ, ngành, địa phương, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, VCCI về dự thảo luật; chủ động, trực tiếp làm việc với các Bộ: Tài chính, Xây dựng, Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, các đơn vị có liên quan, Bộ Nội vụ… để hoàn thiện nội dung dự thảo Luật trước khi gửi đăng lên Cổng Thông tin điện tử của Chính phủ và của Bộ Tài nguyên và Môi trường để lấy ý kiến tổ chức, cá nhân, các đối tượng chịu tác động của dự án Luật; phối hợp cùng VCCI để tổ chức hội thảo lấy ý kiến rộng rãi cộng đồng doanh nghiệp, các tổ chức, cá nhân có liên quan; gửi hồ sơ sang Bộ Tư pháp thẩm định.

Trong quá trình xây dựng dự án Luật, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã rà soát hơn 100 luật, bộ luật có liên quan đến lĩnh vực đất đai để đề xuất sửa đổi ngay trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hoặc đề xuất sửa đổi các Luật có liên quan nhằm bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật theo đúng tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Đánh giá kỹ lưỡng những tác động của dự luật

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho biết, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là nhiệm vụ lập pháp trọng tâm của Quốc hội trong nhiệm kỳ khóa XV. Nhưng đây cũng là dự luật vô cùng khó, phức tạp, phạm vi điều chỉnh rất rộng, tác động đến mọi lĩnh vực, mọi người dân và doanh nghiệp.

Để bảo đảm tiến độ trình Quốc hội tại kỳ họp thứ tư tới, Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ cho ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) tại phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9-2022. Do đó, Chủ tịch Quốc hội yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện hồ sơ dự án Luật trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội chậm nhất trước ngày 1-9-2022.

Đồng thời, Chủ tịch Quốc hội yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường phải tiếp tục rà soát, đánh giá kỹ lưỡng hơn nữa những tác động của dự luật về kinh tế, xã hội, môi trường, an ninh, quốc phòng, môi trường kinh doanh… Cùng với đó, cần rà soát chi tiết hệ thống pháp luật liên quan và dự thảo các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai nhằm thực hiện yêu cầu tại Nghị quyết số 18 của Trung ương về hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai và pháp luật liên quan trong năm 2023.

Mục tiêu cuối cùng khi xây dựng, hoàn thiện dự án Luật này là bảo đảm tính thông suốt, công khai, minh bạch trong hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao và để Nhà nước, tư nhân đều không thể làm sai.



Người đăng: vào lúc

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét

Đăng ký: Đăng Nhận xét (Atom)