Chủ Nhật, 1 tháng 4, 2018

20180401. BÀN VỀ NỀN KINH TẾ DỰA VÀO BẤT ĐỘNG SẢN

ĐIỂM BÁO MẠNG
SỰ NGUY HIỂM CỦA NỀN KINH TẾ DỰA VÀO BẤT ĐỘNG SẢN

FB DƯƠNG QUỐC CHÍNH/ BVN 1/4/2018

Trong số những người giàu nhất Việt Nam (VN) trên sàn chứng khoán thì có một đặc điểm chung là các doanh nhân trong ngành bất động sản (BĐS) chiếm đại đa số, với tỷ lệ 12/20 (số liệu ở phiên giao dịch chứng khoán cuối cùng của năm 2016). Đó là một tỷ lệ bất thường so với các nền kinh tế khác trên thế giới từ trước đến nay. Đó là những tín hiệu vui hay buồn?


Lịch sử phát triển của các nước giàu có hoặc đã từng giàu có trong vòng 300 năm gần đây ta đều thấy một quy trình phổ biến đó là: Cách mạng công nghiệp, giao thông vận tải - thương mại dịch vụ (bao gồm cả ngoại thương và xâm lược thuộc địa để mở rộng thị trường) - tài chính, ngân hàng - công nghệ. Những nước giàu mới nổi như Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc thì đi lên nhờ lắp ráp, gia công, chế biến cho các nước tư bản phương Tây, rồi dựa vào nền tảng đó để học tập rồi quay sang nghiên cứu, phát triển công nghiệp ô tô, điện tử, cơ khí để xuất khẩu. Không có phát triển bất động sản trong quy trình đó. Danh sách các tỷ phú giàu nhất ở các nước đó đều có số lượng rất khiêm tốn các đại gia BĐS, kể cả khi họ mới bắt đầu phát triển.

Thực ra BĐS chỉ là đòn bẩy để kích thích phát triển kinh tế, tức là có tác dụng gián tiếp, kích cầu cho sự phát triển. Duy có nền kinh tế nước Đức phát xít lại có sự phát triển khá đặc biệt, dựa vào sự can thiệp của nhà nước theo trường phái Keynes (xem các stt về lịch sử các học thuyết kinh tế của mình để biết chi tiết). Hitler cho xây dựng ồ ạt cơ sở hạ tầng như đường cao tốc và các khu công nghiệp để giải quyết việc làm và kích thích phát triển kinh tế. Thời điểm những năm 1930 đến đầu những năm 1940, nước Đức phát xít đã có tốc độ phát triển chóng mặt một phần dựa vào BĐS. Như vậy, ngành BĐS, đúng hơn là ngành xây dựng (XD), chỉ có tác dụng trực tiếp để phát triển kinh tế khi đầu tư vào cơ sở hạ tầng như đường cao tốc, cảng biển, nhà máy điện, khu công nghiệp, cao ốc văn phòng. BĐS nghỉ dưỡng như resort, khách sạn cũng có tác dụng kích thích phát triển ngành dịch vụ du lịch. Còn BĐS nhà ở chủ yếu chỉ để kích cầu phát triển kinh tế. Người dân muốn có nhà ở thì phải chịu khó cày tiền để mua. Có nhà rồi thì yên tâm công tác, góp phần phát triển kinh tế. Thực tế đa số đại gia BĐS VN đều giàu nhờ BĐS nhà ở, một phần là BĐS nghỉ dưỡng, văn phòng, tức là góp phần khá mờ nhạt vào phát triển nền kinh tế.

Ngành BĐS mà các đại gia VN đang tham gia và kiếm tiền chủ yếu là chung cư, văn phòng, khách sạn, resort không tạo ra của cải vật chất như các ngành sản xuất công nghiệp hay nông nghiệp, gần như không thu được ngoại tệ (gần đây VN mới cho Việt kiều mua nhà ở VN). Ngoài khả năng kích thích gián tiếp sự tăng trường kinh tế nêu trên, thì ngành BĐS chỉ kích thích thêm sự phát triển của công nghiệp vật liệu XD. Tuy nhiên, đáng buồn là trừ xi măng và gạch, cát (là các sản phẩm low - tech và rẻ tiền) ra thì hầu hết các vật liệu XD đều phải nhập khẩu hoặc nhập khẩu nguyên vật liệu, dây chuyền công nghệ. Như vậy ngành BĐS còn góp phần làm suy kiệt nền kinh tế, khi có bao nhiều tiền phải đổ dồn vào mua BĐS với giá quá cao so với thu nhập.

Các đại gia BĐS VN chủ yếu làm giàu nhờ sự chênh lệch địa tô khi thu hồi đất giá rẻ của dân rồi đầu tư XD và bán với giá cao gấp vài chục lần. Các công ty XD và BĐS của VN hầu như không có sức cạnh tranh quốc tế để đầu tư ra nước ngoài, cùng lắm chỉ đầu tư loanh quanh Lào, Campuchia và Myanmar là hết vị. Nói cách khác, cho nó vuông, là đại gia BĐS VN gom tiền của dân VN, lấy đất của người nghèo để bán cho người giàu (có 2 tỷ để mua nhà thì không còn nghèo nữa rồi). Đầu tư BĐS thì phải có sự gắn bó mật thiết với chính quyền (để thu hồi đất và làm các thủ tục về XD). Giá BĐS tăng thì nhà nước cũng có lợi vì thu được nhiều thuê BĐS nhưng là điều cực kỳ bất lợi cho nền kinh tế, bởi vì nó làm gia tăng chi phí các mặt hàng, vì ngành nào cũng cần nhà xưởng, kho bãi, văn phòng phải mua hay thuê. Giá đất tăng kéo theo giá làm đường cũng tăng do tiền đền bù cao, dẫn đến không thể phát triển hạ tầng được.

Nhiều người nhìn vào sự phát triển của BĐS lại nhầm tưởng là sự phát triển kinh tế. Thực ra đó chỉ là bề ngoài, đống nhà cửa các bạn thấy hoàn toàn có thể chỉ là tiền đi vay nước ngoài. Bởi vì các ngành sản xuất ra của cải vật chất của VN có phát triển đâu? Vậy lấy tiền ở đâu để đầu tư BĐS khi chính nó lại không thu hút được ngoại tệ đáng kể?

Như vậy BĐS không bao giờ được coi là đầu tàu phát triển kinh tế mà chỉ là đòn bẩy và là hệ quả của phát triển kinh tế. Bạn phải kiếm được tiền thì mới có thể xây hay mua nhà to đẹp đắt tiền. Bạn muốn phát triển du lịch, dịch vụ nghỉ dưỡng thì chất lượng dịch vụ mới quyết định, chứ không phải là BĐS nghỉ dưỡng. Kinh tế phát triển mới kéo theo nhu cầu thuê cao ốc văn phòng chứ không phải ngược lại. Thực tế những người giàu nhanh trong mấy năm qua hầu như là do mua đi bán lại BĐS chứ không sản xuất ra cái gì cả. Nếu toàn bộ ngành kinh tế đều như vậy thì quá nguy hiểm. VN đang như vậy. Thế mà mấy năm nay, rất nhiều người hí hửng khi VN có nhiều đại gia BĐS, cứ tưởng VN sắp hóa rồng đến nơi. Họ ca ngợi các đại gia BĐS như các vị thánh, là tấm gương sáng cho toàn dân noi theo làm giàu. Thử hỏi, ai ai cũng làm giàu nhờ BĐS thì lấy tiền ở đâu để người ta mua nhà khi không có năng lực sản xuất, xuất khẩu để ra tiền? Người ta ngụy biện là cần dùng BĐS để tích lũy tài sản rồi trở thành tư bản tài chính! Thực ra, tài chính ngân hàng là anh em sinh đôi với BĐS, là tác nhân chính của nền kinh tế bong bóng. Nếu cái này sụp đổ thì cái kia chết theo, vì cả 2 đều không dựa trên nền tảng sản xuất hay xuất khẩu. Cái gọi là tài chính lấy từ BĐS bản chất là tiền đi vay nước ngoài và từ thổi giá đất.

Bài viết ở cmt dưới đây chính là sự ngụy biện đó. Tác giả chê bai người Việt thích đi tắt đón đầu, phải tích lũy tư bản từ BĐS rồi mới phát triển công nghệ, tài chính được. Nhưng thực ra, làm giàu nhờ BĐS mới chính là đi tắt đón đầu, làm giàu xổi, làm kinh tế kiểu hớt váng, bong bóng, rất nguy hiểm cho nền kinh tế nếu lạm dụng.

Cơn cuồng dại BĐS đã tạo ra nhiều hệ lụy về kinh tế xã hội. Hầu hết các vụ vỡ nợ, trốn nợ, phá sản, nợ xấu ngân hàng đều dính đến BĐS. Nhưng các đại gia BĐS cũng như người dân chẳng có tội gì cả. Bởi vì cứ chỗ nào kiếm tiền nhanh mà không vi phạm pháp luật thì người ta làm thôi. Lỗi ở đây là cách điều hành kinh tế vĩ mô, dung túng cho sự phát triển bong bóng của ngành BĐS.

D.Q.C.

SÂN GOLF  TÂN SƠN NHẤT MUÔN NĂM !

NGUYỄN ĐÌNH ẤM/ VNTB/ BVN 1-4-2018

Những ngày cuối năm 2017 sân bay Tân Sơn Nhất (TSN) bị tắc nghẽn quá thảm hại làm cho nhiều đại gia quân đội có quan hệ với lợi ích ở đây lo lắng. Hôm giáp tết năm ngoái tôi dự cưới ở nhà hàng 5 sao Himlam Palace của đại gia quân đội ở sân bay Gia Lâm, quanh câu chuyện những công trình thương mại hoành tráng cỡ nhất nước ở sân bay TSN và Gia Lâm, một sĩ quan đeo quân hàm đại tá nói trong sự lo lắng:

- Bình thường thì ai đụng đến các công trình của “quân ta” làm gì nhưng ở TSN thì các sếp cũng hơi bị lo vì dạo này sân bay tắc nghẽn quá mà dư luận lại cứ đòi thu hồi đất khu sân golf…

Thế nhưng, từ hôm 28/3/2018 khi Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc quyết phương án mở rộng TSN về phía nam với bản đồ quy hoạch chi tiết (xem ảnh) thì tất cả các đại gia, sếp có sân golf, nhà hàng, khách sạn, chung cư trên 157,6 ha trong sân bay có thể mở sâm banh “nằm cao gối” mà ngủ, đón dòng lợi khổng lồ mãi mãi chảy vào túi hàng ngày.

“Người” tính đã hơn “trời tính?

Qua đây cũng chứng tỏ kế hoạch dài hạn dùng sân bay TSN kinh doanh của các đại gia quân đội là rất chuẩn xác.
Đó là vào cuối năm 2003 trong buổi đi giao ban của cục hàng không VN tôi nghe cán bộ bàn tán về thông tin Chính phủ xúc tiến dự án Long Thành để sắp thay sân bay TSN… Chuyện chỉ thoáng qua chẳng có gì đặc biệt nên tôi cũng không để ý. Tuy nhiên đến năm 2007 thì có tin “rò rỉ” Thủ tướng đã cho phép đại gia quân đội làm sân golf, nhà hàng, khách sạn trong sân bay TSN vì “sân bay sẽ chuyển về Long Thành…”. Trước đó, sân bay TSN và ngành HKVN đề nghị Thủ tướng cho mở rộng TSN sang phía quân sự 30 ha đất nhàn rỗi làm 30 chỗ đỗ (vì sân bay quá thiếu chỗ đỗ, nhiều chuyến bay đến TSN phải bay vòng chờ hàng tiếng đồng hồ), lúc đầu Thủ tướng OK nhưng phía quân sự “không thỏa thuận” rồi sau đó không hiểu vì sao Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng lại âm thầm cho họ lấy 157,6 ha đất làm sân golf.


Phát triển sang hướng nam những công trình xây thêm ở phía băc còn cách xa khu thương mại sân golf


Dư luận ngành HKVN hồi đó rất phẫn nộ, nhiều người văng tục khi nghe thông tin vô lý này. Đến nay, tổng hợp tất cả các thông tin có thể hình dung ra kịch bản: Những năm 2000 giá đất sốt lên rất cao, các quan chức, đại gia quân đội bắt đầu “nhòm ngó” đến những khu đất vàng rộng mênh mông là các sân bay như Bạch Mai, Nha Trang, Gia Lâm, Cát Bi, Tân Sơn Nhất, Vũng Tàu… Từ đây các sân bay bị “chật trội, ô nhiễm” có nhu cầu phải chuyển ra xa thành phố hơn để lấy chỗ phát triển kinh tế “bảo vệ tổ quốc”. Hiện tại sân bay Bạch Mai, Nha Trang, Gia Lâm đã đạt mục đích riêng sân bay Cát Bi suýt bị thành phố Hải Phòng chuyển sang Tiên Lãng. Việc “suýt” này đã gây họa cho nông nhân Đoàn Văn Vươn (ĐVV) và vết nhơ bẩn khó rửa của huyện Tiên Lãng (Hải Phòng).


Trong giai đoạn 2008- 2010 giá đất còn cao, thành phố Hải Phòng có ý kiến đề nghị Bộ GTVT chuyển sân bay Cát Bi ra Tiên Lãng (trong đó có phần nằm trên 40 ha đầm của ông ĐVV), sau đó được Thủ tướng Chính phủ đồng ý dù trong quy hoạch cảng HKVN đến 2030 vẫn do Chính phủ phê duyệt không có chuyện đó. Năm 2009 huyện Tiên Lãng đã “rục rịch” đòi thu hồi đầm tôm 40 ha của ĐVV nhưng bị phản ứng, đuối lý họ dừng. Thế nhưng đến 2011 khi có thông tin chính thức sân bay Cát Bi chuyển về Tiên Lãng trong đó đầm tôm của ĐVV nằm trong diện thu hồi thì huyện Tiên Lãng, thành phố Hải Phòng kiên quyết cưỡng chế trái pháp luật đầm tôm (mà theo dư luận là để giao cho bà con cán bộ huyện, xã mà theo tính toán nếu khu đất bị thu hồi chủ nhân sẽ có hàng trăm tỷ tiền bồi thường) dẫn đến sự kiện nhục nhã của chính quyền Hải Phòng còn anh em ĐVV bị tù oan. Sự việc “nhùng nhằng” đến năm 2013 khi dự án chưa được thực hiện mà theo dư luận thì giá đất “down” (xuống) quá các đại gia, quan chức không “màng” nữa nên người ta đã chi 3.600 tỷ nâng cấp mở rộng sân bay Cát Bi.
Với sân bay TSN, Thủ tướng nay đã quyết phương án: Sân bay TSN chỉ được khai thác tối đa 50 triệu khách/năm và phát triển về hướng Nam chứ không phải hướng Bắc theo ý kiến các chuyên gia TPHCM và ngành HKVN như GS Nguyễn Thiện Tống, Nguyễn Trọng Sành, phi công Nguyễn Thành Trung, Mai Trọng Tuấn… Quyết định này dù vô tình, hữu ý, khách quan hay chủ quan thì khu thương mại sân golf của các đại gia sẽ tuyệt đối an toàn và khả năng quân đội mở rộng nữa các công trình thương mại vĩnh viễn ở TSN là rất cao. Bởi vì, nếu nhu cầu khai thác vượt 50 triệu thì bắt buộc phải xây đường băng thứ ba mà đã “chốt” chỉ dược 50 triệu trở xuống thì không có chuyện xây thêm đường băng, nghĩa là không bao giờ đụng đến 157 ha sân golf nữa. Khi TSN đã chuyển về Long Thành rồi thì nhu cầu mở rộng sân bay ở đây sẽ không bao giờ có nữa vì hoạt động quân sự ở TSN chỉ là chiếu lệ lèo tèo vài chuyến bay tuần, tháng lại còn có căn cứ không quân lớn ở Biên Hòa rất ít hoạt động bay cách đó chỉ hơn 20 km.


Những năm gần đây dư luận phẫn nộ vì sân bay TSN, cửa ngõ HK chủ yếu của quốc gia (khách thông qua TSN chiếm hơn 50% toàn bộ các sân bay VN) tắc nghẽn thảm hại trong khi các đại gia quân đội chiếm đất QP kinh doanh còn các cơ quan, nhà khoa học, chuyên gia thì đã không biết bao nhiêu lần bàn bạc trong đó nghiêng về mở rộng sân bay sang hướng Bắc để tận thu khu đất vàng 157,6 ha bị chiếm dụng trái phép mở thêm cửa ngõ cho sân bay ra hướng Bắc… Thế nhưng, cuối cùng thì “trời tính không bằng người” tính, và sân golf TSN muôn năm!


N.Đ.A.
Người đăng: vào lúc

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét

Đăng ký: Đăng Nhận xét (Atom)